Cuando encuentre la casa perfecta, lograr que el vendedor acepte su oferta es solo el primer paso en el proceso de negociación. Los términos y condiciones de la venta, e incluso ciertos artículos en el hogar y en la propiedad, también están abiertos a discusión.
Sin embargo, gran parte de su poder de negociación podría depender del mercado. "La increíble falta de casas en el mercado en este momento nos coloca en un mercado de vendedores extremos", dice Kris Lindahl, director ejecutivo y fundador de Kris Lindahl Real Estate, que atiende los mercados de Colorado, Minnesota y Wisconsin. Las negociaciones pueden fluir y refluir en función de los cambios y la ubicación del mercado.
“La experiencia de un agente local es un gran activo cuando se trata de saber qué se puede negociar en el mercado actual y en el vecindario específico en el que está buscando comprar, porque tiene que conocer el mercado para poder negociar, ”Explica Lindahl. (Y esa es solo una de las cosas que su agente de bienes raíces desearía que supiera).
Dependiendo de su mercado, estos son algunos de los términos, costos y otros factores que puede negociar al comprar una casa.
Fecha de cierre
Negociar la fecha de cierre puede funcionar de varias maneras. Según Lindahl, cuando un comprador está abierto a los deseos del vendedor con respecto a la fecha de cierre, esto puede ayudar a que su oferta se destaque y sea más atractiva. Pero si confía en su oferta, puede intentar aprovechar la fecha de cierre de otra manera. "Si el vendedor necesita más tiempo, los compradores pueden dárselo a cambio de un precio ligeramente más bajo", explica John Walkup, cofundador de UrbanDigs en la ciudad de Nueva York, Nueva York.
Por otro lado, a veces, es el comprador quien necesita una fecha de mudanza flexible. “Algunos compradores negociarán la ocupación anticipada de la propiedad, lo que puede ser útil si su contrato de arrendamiento va a terminar antes del cierre de la casa”, dice Tyler Forte, director ejecutivo de Felix Homes en Nashville, Tennessee.
"Esto le da al comprador la oportunidad de mudarse a la nueva casa antes del cierre, lo que puede hacer que el proceso de mudanza sea mucho menos estresante".
Costos de cierre
Los costos de cierre asociados con la compra de una vivienda pueden resultar bastante elevados, pero es posible que no tenga que pagarlos todos. “Los costos de cierre están separados del precio, por lo que muchos compradores asumen que estos costos son estándar, cuando de hecho muchos pueden negociarse, especialmente si el mercado está favoreciendo a los compradores en este momento”, comparte Walkup.
En otras palabras, puede pedirle al vendedor que contribuya a sus costos de cierre. "Sin embargo, los compradores y sus abogados deben confirmar la cantidad con el banco hipotecario, porque los bancos pueden tener límites sobre la cantidad permitida", explica Mihal Gartenberg, agente de Warburg Realty en la ciudad de Nueva York, Nueva York.
Un CEMA
Si vive en el estado de Nueva York, y 19 millones de personas lo hacen, es posible que pueda negociar un CEMA (Acuerdo de consolidación, extensión y modificación). "Si el comprador y el vendedor tienen una hipoteca, es posible que pueda negociar un CEMA, que permite a los compradores la posibilidad de asignar la hipoteca anterior y consolidarla y modificarla con una nueva hipoteca para refinanciaciones y, en algunos casos, compras". explica Karen Kostiw, agente de Warburg Realty en la ciudad de Nueva York, NY
"Con esta estrategia, los compradores pagan el impuesto sobre la diferencia entre el saldo actual del vendedor de la hipoteca pendiente (hipoteca antigua) y la nueva hipoteca del comprador", dice Kostiw.
Su colega, el agente de Warburg, Christopher Totaro, está de acuerdo y agrega: "Al comprar un condominio o una casa unifamiliar y el vendedor tiene una hipoteca existente, aceptar hacer un CEMA puede ahorrar aproximadamente un 2 por ciento en el impuesto de registro de hipotecas". Sin embargo, advierte que los CEMA pueden tardar 30 días o más en procesarse. Dependiendo del banco, podría estar esperando varios meses, por lo que esta puede no ser una buena táctica de negociación si tiene prisa.
Accesorios
Mucha gente piensa que la lavadora, la secadora y el frigorífico se incluyen automáticamente en el precio de la vivienda. Sin embargo, Forte dice que este es un error común. “Desafortunadamente, estos electrodomésticos no se consideran accesorios y no se incluyen con la casa a menos que se negocien en el contrato de venta”, explica. “Es muy común que los vendedores transmitan estos electrodomésticos Si usted los incluye en la oferta, por lo que me aseguraría de solicitarlos durante el proceso de negociación ".
Actualizaciones
Gartenberg dice que con una casa de nueva construcción, puede negociar mejoras y adiciones como unidades de almacenamiento sin costo adicional. Sin embargo, no desperdicie su influencia en artefactos de iluminación, grifos y espacio inutilizable. Los propietarios pagan erróneamente más por estas características, pero muchas de ellas son económicas y fáciles de agregar.
Considere pedir espacio utilizable adicional, gabinetes de cocina más altos y características que serían costosas y difíciles de agregar más adelante. Otra consideración: no opte por las tendencias hogareñas que probablemente desaparezcan pronto.
Elementos específicos en el hogar
Si le gustan ciertos artículos en el hogar, es posible que también pueda negociarlos. "A menudo, un vendedor puede mudarse a una nueva casa donde el sofá no funciona, o no tiene más espacio para su piano", dice Lindahl. "En la mayoría de las situaciones, no está de más hacer preguntas, porque algunos muebles específicos se pueden negociar en algunos tratos".
Forte está de acuerdo y dice que un comprador incluyó en el contrato la cortadora de césped comercial de $ 10,000 del vendedor. “La propiedad en cuestión ocupaba unos 5 acres y los compradores estaban interesados en comprar la cortadora de césped al vendedor para no tener que comprar una nueva”, explica.
Según Greg Kurzner, presidente / corredor de Resideum en Alpharetta, Georgia, los vendedores dejaron persianas y refrigeradores (y también transfirieron garantías para el hogar). "Los barcos, las obras de arte, las mesas de billar y los jacuzzis son a menudo temas de negociación".
Pero también ha visto algunas negociaciones inusuales para artículos como motos de agua. "Y en un caso, hubo un problema con el cierre a tiempo debido a un retraso del vendedor y el comprador negoció que el vendedor pagara por el hotel del comprador".
Kurzner dice que los compradores también han pagado los impuestos atrasados de los bienes raíces del vendedor. "También he tenido compradores que aceptaron tener un perro que el vendedor iba a tener que dejar atrás y mantener los peces en un estanque de carpas".