¿Necesitas contratos? Si es la respuesta corta
Los contratos son una parte crucial del registro de documentos que ayudarán a garantizar que obtenga lo que desea. Este camino comienza con sus dibujos preliminares y pasa a los bocetos del diseñador y luego a los dibujos de trabajo. Los presupuestos conducen a los contratos y, eventualmente, la carretera se empapelará con sus cheques cancelados y el Certificado de ocupación. Es una historia con un comienzo, un desarrollo y una conclusión, y si se omiten partes de ella, el final podría no ser feliz.
Los contratos son documentos legales que especifican las responsabilidades de las partes. Un contrato definirá el trabajo a realizar por cada contratista, las sumas a pagar por usted y otros términos. Los documentos probablemente se elaborarán en formularios estándar que usted, el contratista y quizás su abogado negociarán y ejecutarán.
Los contratos siempre deben estar por escrito
En la mayoría de los estados, un contrato no es vinculante si no está por escrito. Es solo lógico: si el entendimiento no está escrito para empezar, cuando surge una discusión más tarde, ¿cómo sabe de quién es el recuerdo correcto? Consígalo en papel.
Es posible que nunca vuelva a consultar el contrato después de haberlo firmado. Sin embargo, dado que el contrato en un sentido legal define la relación que tiene con su contratista, probablemente se referirá a él ocasionalmente a medida que avanza el trabajo y realiza los pagos. Cuando haya desacuerdos, también se referirá a él, ya que proporciona un marco que define las expectativas, los pagos y los cronogramas.
Obviamente, la palabra contratista proviene de la palabra contrato. Supongamos que se reunió con el contratista, describió el trabajo, preparó un presupuesto y acordó los demás términos del acuerdo. El contrato resultante obliga al contratista (ese es usted) a pagarle al contratista por el trabajo acordado.
Ambas partes deben firmar el contrato y ambas deben estar obligadas por los términos y condiciones que se detallan en el acuerdo. En general, eso significa que el contratista estará obligado a proporcionar materiales específicos y realizar ciertos servicios para usted. A su vez, se le pedirá que pague esos bienes y esa mano de obra.
Sin embargo, un contrato debe especificar con el mayor detalle posible el trabajo a realizar. Si el presupuesto se preparó sobre la base de los planos y especificaciones, también deberían formar parte del contrato. Si la estimación se preparó sin un conjunto formal de especificaciones, ahora es el momento de ser específico. Se deben enumerar los materiales que se utilizarán, no solo la cantidad, sino también las marcas, los números de modelo, las dimensiones, el peso, la calidad, el color y otros detalles. Se debe especificar un cronograma de la obra, así como los precios y las condiciones de pago.
La mayoría de las veces, los contratos de renovación comienzan como estimaciones. Si está agregando una plataforma fuera de su cocina, el contratista puede llegar a su casa una noche, discutir con usted el trabajo que se debe hacer, inspeccionar el sitio y luego retirarse a su calculadora y portapapeles. Probablemente utilizará un formulario de contrato de estimación estándar, y es posible que ante sus propios ojos escriba su nombre, dirección, una descripción del trabajo que se realizará y los materiales que se utilizarán, y luego firmará la hoja y se la entregará. por tu consideración. Él puede pedirle que firme en ese mismo momento y también adelantar una parte del precio. Puede prometer que empezará a trabajar por la mañana. Puede ser tan simple.
¿Quiere firmar en la línea punteada?
Use su propio criterio: puede tener sentido contratarlo, puede querer que se haga de inmediato, puede haber hecho negocios con este tipo antes y saber que es digno de confianza. En general, sin embargo, le sugiero que le irá mejor si se toma su tiempo y le da la debida consideración a la decisión.
Ya sea que el trabajo sea grande o pequeño, el precio modesto o alucinante, hay preguntas básicas que hacer al contratista y sobre el contratista.
¿Este contratista hace un trabajo de calidad? La única forma de saberlo es consultar algunos de sus trabajos / referencias anteriores.
¿Es justo el precio? A menos que tenga dos o más estimaciones comparables, probablemente no pueda hacer ese juicio. Obtener al menos tres es una buena práctica.
¿Es este papel justo para ti? En particular, si el documento es largo y está lleno de letras pequeñas, pídale a su abogado que lo revise. (Si el costo del trabajo que se contrata es pequeño, es posible que no desee gastar tiempo y dinero en hacer que su abogado lo revise. Puede que no tenga sentido si los honorarios del abogado serán mayores que el precio del contratista. Una regla general es que un abogado revise cualquier contrato que le cueste más de lo que gana en una semana).
¿Entiendes cada palabra? En muchos estados, la ley requiere que los contratos se redacten en un lenguaje sencillo, pero cualquiera que sea el caso en su área, asegúrese de comprender lo que está firmando. No se deje engañar por locuciones complicadas como "hasta ahora" y "no obstante" para que esté de acuerdo con algo que no quiere decir.
¿El contrato incorpora cada hoja de papel que ha pasado entre los dos firmantes del contrato? Eso incluye los planos y las especificaciones que le dio al contratista y el presupuesto y los cambios que le dio a cambio. Recuerde, solo las declaraciones escritas resistirán la prueba de la mayoría de los tribunales.
TÉRMINOS DE PAGO
Nunca debe pagar más de una fracción del costo total del trabajo antes de que comience el trabajo. Es razonable adelantar un 10 o quizás un 15 por ciento del costo estimado. En general, el principio a seguir es que el dinero debe cambiar de manos en función del progreso, no de conversaciones o papeleo.
Si el contratista exige un pago desproporcionadamente grande por adelantado, busque otro contratista. El sentido común también sugiere que se debe retener al menos entre el 15 y el 20 por ciento del total hasta que el trabajo esté terminado, y todos los pagos intermedios deben hacerse solo al completar partes específicas del trabajo, aunque a medida que se realizan compras importantes de material, más el dinero debería fluir. El pago de facturas es su mejor método para controlar la calidad. Paga cuando el trabajo se realiza correctamente y no antes.
TIPOS DE CONTRATOS
Los contratos varían mucho. Aquellos que acuerde con los bancos para préstamos tendrán mucho lenguaje que describa los si, y o peros financieros. Con los contratos bancarios no hay mucho que negociar, ya que es probable que sea un contrato estándar. Con los contratos de constructor, cada trato es diferente y habrá muchos detalles para discutir. También existen numerosos tipos de contratos de contratistas. Algunos establecen un precio total por adelantado para que sepa exactamente cuál será el precio final; otros son más flexibles. No existe un enfoque adecuado para todos los trabajos, así que estas son sus opciones.
El contrato de suma global
Para un trabajo sencillo sin muchos lujos (el uso de materiales hechos a pedido, por ejemplo, para ejecutar un diseño sencillo), el contrato de suma global suele ser lo mejor, tanto para usted como para el contratista. Su contratista examinará sus planos, las especificaciones y probablemente también el edificio existente. Entonces te dará un precio. Si no se realizan cambios después de la presentación de su presupuesto, estará obligado a mantener ese precio.
El contrato de suma global es simple y establece antes de que comience la construcción cuál será el costo. Sin embargo, si opta por este método, asegúrese de obtener tres o más estimaciones. Cuando obtiene una estimación de suma global, no verá un desglose de los costos de materiales y mano de obra, por lo que es imposible saber a partir de la estimación si el margen de beneficio y gastos generales del contratista es del diez por ciento o del cincuenta por ciento. Si tiene varias estimaciones, tiene una base de comparación.
Si bien esto puede parecer un arreglo ideal, muchos contratistas que realizan trabajos de renovación no aceptarán un contrato de suma global. Hay demasiadas incógnitas: ¿y si descubren problemas estructurales? ¿O tiene dificultades para encontrar nuevos materiales que coincidan con los antiguos? El daño de los insectos a menudo no se identifica hasta que se abren las paredes. Los contratistas no quieren que sus ganancias se vean completamente erosionadas por un descubrimiento desagradable que no podrían haber hecho antes de comenzar a trabajar.
Contratos de costo adicional o tiempo y materiales. Este método de pago significa que usted y su contratista acordarán un porcentaje (digamos, 10 o 20 por ciento) de su tarifa. Luego cobrará sus costos reales por tiempo y materiales más el porcentaje. Un trabajo con materiales que cuestan, digamos, 50 000 dólares, con una tarifa acordada del 20 por ciento para el contratista, le costaría 60 000 dólares.
La desventaja más obvia de estos contratos de costo adicional es que cuanto más gasta el contratista, más gana. No hay ningún incentivo para que mantenga los costos bajos, como ocurre cuando se establece un precio por adelantado con el que sabe que tiene que vivir. Por otro lado, cuando se trata de trabajos que involucran la remodelación de una casa antigua o donde necesariamente hay algunas incógnitas (quizás sus decisiones finales sobre los materiales aún no se hayan tomado), pocos contratistas le darán un precio global. No pueden estimar lo que no saben.
Asegúrese de verificar las referencias de su contratista con doble cuidado si decide un acuerdo de tiempo y materiales.
Precio trastornado
Una forma de establecer un límite superior al tiempo que se conserva la flexibilidad de un acuerdo de costo-plus es lograr que el contratista acepte realizar el trabajo sobre la base de lo que se conoce como una base de “precio alterado”. Esto significa que ambos acuerdan un precio máximo antes de que comience el trabajo. Luego procede sobre una base de costo más. Al completar el trabajo, si el precio es menor que el precio de cambio en el contrato, usted paga menos; si es más, es su problema, y no paga más que el precio de venta.
Tarifa por hora
Algunos contratistas más pequeños pueden solicitar trabajar por un salario por hora en lugar de una tarifa fija. Puede que te digan que al final probablemente te saldrá más barato.
Bueno, eso es posible, aunque bastante improbable. Se recomienda que insista en establecer un precio por adelantado. De esa forma no tendrás sorpresas en el futuro. Además, evita tener empleados y el papeleo adicional requerido.
Dibujar
Algunos contratistas, especialmente submarinos más pequeños con capital de trabajo limitado, solicitarán un arreglo de sorteo. Aunque cada sorteo es un poco diferente, la idea básica es negociar una balanza de pago justa por el trabajo realizado. Los dos pueden llegar a una estimación del costo total y un cronograma para el trabajo, luego dividir el precio total por la cantidad de semanas requeridas para completarlo. Luego, al contratista se le pagaría esa fracción del precio al final de cada semana. Este enfoque requiere un seguimiento cuidadoso en caso de que haya retrasos. Es justo siempre que el trabajo avance al ritmo acordado.
Dichos arreglos son justos para ambas partes, siempre que el trabajo avance según lo programado. Sin embargo, asegúrese de que en el caso de trabajos que requieran inspecciones por parte del departamento de construcción, la mayor parte del dinero adeudado al completar varias etapas se pague solo después de que se hayan realizado las inspecciones. Debería ser responsabilidad del contratista manejar las inspecciones. En un caso típico, un plomero puede pedir que se le pague el 50 o el 60 por ciento del precio total cuando se completa el "montaje". Eso es bastante justo, siempre que el trabajo haya pasado la inspección. Tendrá que usar sus instintos y sentido común sobre qué parte de un trabajo determinado se realiza (si tiene un arquitecto o gerente de construcción que lo guíe, él debe tomar estas decisiones), pero si es un trimestre completo, no pague un tercera. Un cuarto es un cuarto es un cuarto.
Una cláusula excelente para negociar un contrato es aquella que establece que, si la finalización de su trabajo se retrasa por un tiempo irrazonable, puede usar el saldo impago del contrato para contratar a otra persona para que termine el trabajo. La cláusula debe especificar cuál es el cronograma esperado (definiendo así lo que es "razonable"), y también puede requerir notificación (es decir, que debe informar al contratista que tiene unos días o una semana para actuar en conjunto o de lo contrario). Pero le brinda una opción en caso de que se encuentre casado con un contratista que no es de confianza.
Cláusulas de daños liquidados
A efectos prácticos, las cláusulas de indemnización por daños y perjuicios son cláusulas de penalización (de hecho, por ley en algunas jurisdicciones, estas cláusulas no son exigibles ya que se consideran sanciones). Las cláusulas de daños liquidados se abren paso en los contratos de construcción de vez en cuando, pero, por regla general, crean tantos problemas como resuelven. Si un contratista va a llegar tarde y hay una cláusula de penalización en su contrato, puede apostar que culpará a otra persona por los retrasos. ¿Y quién puede decir que está equivocado?
La mayoría de las veces, las cláusulas de penalización solo logran crear argumentos. Poner un horario específico en el contrato es importante y probablemente tan valioso como una cláusula de penalización.
Cambiar ordenes
Las órdenes de cambio no forman parte del contrato original, pero son enmiendas formales a ese acuerdo. Se emiten cuando algo en el trabajo cambia: se cambian los materiales, se modifica el diseño o aparece alguna complicación inesperada.
Las órdenes de cambio no tienen por qué ser complicadas, pero si el trabajo cambia, se deben realizar las órdenes de cambio. Son una parte clave del rastro de papel que está creando para controlar su proyecto.