No hay ningún misterio en ser un contratista general, aunque se requieren algunas habilidades con las personas, las finanzas y el buen sentido general. Para alguien que nunca lo ha hecho, es necesaria la voluntad de hacer preguntas, algunas de las cuales pueden parecer elementales o incluso tontas. Y la habilidad para resolver problemas es ciertamente útil. No recomendaría que un novato actúe como su propio contratista si el trabajo es grande, digamos, una casa nueva o una gran adición, pero una remodelación interior de tamaño moderado puede ser bastante manejable.
Sin embargo, eso todavía plantea la verdadera pregunta: no es ¿Puedo hacerlo?
Su ¿Debería hacerlo?
Pros y contras
El mejor argumento para intentar ser su propio contratista es la recompensa. Después de todo, los contratistas están en el negocio para obtener ganancias, por lo que agregar un 20 o 30 por ciento al costo de los materiales y la mano de obra como ganancia es perfectamente razonable.
Si es su propio GC, no tiene que pagarle a nadie ese porcentaje.
Por otro lado, existen argumentos en contra de ser su propio contratista. Por ejemplo, si no está satisfecho con el producto terminado, no puede quejarse a su GC de que el trabajo no es lo suficientemente bueno y negarse a realizar el último pago. Estarías hablando contigo mismo porque eres el contratista general.
Esa puede ser la razón más importante para no ser su propio GC. Si contrata a alguien para que haga el trabajo por usted y luego algo sale mal, probablemente no sea su problema porque a los GC se les paga para resolver problemas y hacer el trabajo. Cuando contrata a un contratista general, está pagando por su experiencia, competencia, capacidad para anticipar problemas y, más que nada, por su disposición a asumir la responsabilidad final de todo el trabajo. Y obtendrá los permisos, hará la programación y manejará las disputas entre los subcontratistas y los proveedores.
Entonces, si opta por hacer el trabajo del GC, tendrá algunas noches sin dormir. Si surgen problemas importantes, no tendrá el mismo recurso simple para llamar a su abogado y decirle: "Demandar al maldito GC, es su culpa". Actuar como su propio contratista no significa abrocharse el cinturón de herramientas y balancear un martillo todo el día.
Ser su propio contratista puede significar que aumenta las probabilidades de obtener exactamente lo que desea. Los GC ganan dinero ejecutando cada trabajo de manera simple y eficiente para poder pasar al siguiente. Los cambios en el camino y las variaciones de lo habitual que hacen que un trabajo dure más pueden ser la causa de irritación y falta de cooperación por parte de un GC. Por lo tanto, si es muy consciente de los detalles y planea mirar por encima del hombro de todos de todos modos, puede tener sentido que sea su propio GC.
Según una encuesta de 1996 realizada por Consumers Union, aproximadamente la mitad de los lectores encuestados utilizaron un GC para supervisar sus renovaciones. El grado de satisfacción fue aproximadamente el mismo para los que lo hicieron y los que no. Quizás el lector promedio de Consumer Reports es más cuidadoso y astuto que la persona promedio… pero quizás usted también lo sea.
Ahora hablemos de los elementos clave del trabajo.
Contratación de subcontratistas
Esta será su responsabilidad, y es crucial, ya que estas son las damas y caballeros que realmente remodelarán su casa por usted. Son los carpinteros, fontaneros, electricistas y otros comerciantes que traducen los planos en sus espacios habitables. Al igual que con cualquier gerente, la habilidad clave es encontrar el personal adecuado.
El jugador más importante probablemente será su carpintero. Él es la persona que dará forma a la estructura que define los espacios. Él construye el marco que será la matriz para el cableado eléctrico, las tuberías, los conductos de ventilación, las líneas telefónicas y el aislamiento. Volverá después de todo lo que ha sido desbastado y lo cubrirá con superficies acabadas. El carpintero es el jugador fundamental y debe ser contratado primero.
El carpintero será su sustituto principal, así que pídale ayuda para encontrar un electricista, plomero o albañil. Y no se preocupe demasiado por el amiguismo aquí. Se puede contar con la mayoría de los carpinteros para recomendar a las personas con las que les gusta trabajar, pero pocos recomendarán subs que no conocen su trabajo. Saben quiénes son los tipos que estropean el horario y que hacen un trabajo descuidado y causan problemas a todos los demás. Ellos no quieren esos dolores de cabeza más que tú.
Para encontrar carpinteros o subcontratistas, pregunte a amigos y vecinos. Las Páginas Amarillas también son una buena fuente. Otra opción es visitar lugares de trabajo en áreas residenciales cercanas. Entre y pregunte por el carpintero jefe, el contratista de plomería o el electricista. Hay muchas posibilidades de que salga con una tarjeta de visita, un número de teléfono o posiblemente una cita. Incluso puede obtener un presupuesto de su trabajo si tiene los planes con usted y el jefe tiene una hora para matar.
Otra buena fuente de submarinos son las casas de suministros. Pregunte en las tiendas de plomería, electricidad o azulejos que se ocupan de los oficios. Debería obtener un par de nombres. Pregunte a otros sumisos los nombres de los comerciantes que respetan y con los que han trabajado.
Verifique las referencias de cada sub (clientes, proveedores, bancos y otros). Consiga varios submarinos para estimar los trabajos grandes y al menos dos los pequeños (volver a instalar un baño existente durante una remodelación es un trabajo pequeño, instalar dos baños nuevos, un lavadero y una bañera de hidromasaje en una gran adición es uno grande). Haga su trabajo en casa sobre las personas que está contratando antes de contratarlas.
Cuando se trata de trabajar con suscriptores, tenga en cuenta que la mayoría de ellos ofertan muchos trabajos y algunos aceptan prácticamente todos los que se les ofrecen. La mala noticia es que usted, como cliente único, puede obtener un lugar al final de su lista de prioridades, muy por debajo de los GC que van a construir muchas casas en el futuro y, por lo tanto, pueden ser clientes continuos para los subs. 'servicios.
Necesita prepararse para las frustraciones y los problemas de programación, pero, por otro lado, no se enfrenta al mundo solo. Tus sumisos también serán aliados clave para hacer tu trabajo. Están allí no solo para construir su casa, sino para ayudarlo a hacerlo. Es posible que se sorprenda al descubrir el orgullo que sienten muchos operadores individuales en el negocio de la construcción con su trabajo. Trate de usar ese orgullo y espíritu a su favor. Una buena planificación de su parte y una comunicación constante con los distintos submarinos son esenciales.
Muchos estados y municipios exigen que los contratistas generales tengan licencia y estén debidamente asegurados antes de poder colgar legalmente una teja que los identifique como GC. Sin embargo, no existen tales requisitos para el propietario que actúa como su propio GC. Si después de hacerlo tú mismo te gusta tanto que quieres volver a hacerlo para otra persona, entonces puedes averiguar cuáles son los requisitos.
Seguro
Cuando actúa como su propio GC, necesitará una política de riesgo o incendio de un constructor. En la mayoría de los estados, los precios tienden a variar levemente de una compañía a otra porque generalmente están estrictamente regulados, pero consulte con el agente de seguros que maneja la póliza de su vivienda para determinar el papeleo requerido y el costo. Deberá hacer arreglos para que el seguro sea efectivo en el momento en que lleguen los materiales de construcción o el primer trabajador ponga un pie en el sitio, lo que ocurra primero. Si tiene un préstamo de construcción, el banco probablemente insistirá en que tenga a mano una carpeta de seguro válida en el momento de cerrar el préstamo. Cuando termine el trabajo, puede enmendar la póliza una vez más a la cobertura estándar para propietarios de viviendas.
Tomando la decisión
No tome la decisión de ser su propio contratista general a la ligera. No permita que la posibilidad de ahorrar una cantidad sustancial de dinero lo ciegue ante la posibilidad de complicaciones y conflictos. Puede encontrar una gran satisfacción al haber manejado todo el proceso usted mismo, pero también debe estar seguro de que tiene el tiempo, las habilidades interpersonales, las habilidades organizativas y el simple deseo de mantener el rumbo, incluso cuando las cosas se ponen en marcha. un poco áspero. Y no lo hará ningún proyecto de construcción sin sus altibajos, sus reveses y frustraciones. Para muchas personas, el margen que un GC agrega a los costos reales de construcción es un precio justo a pagar para administrar el proceso. Existe un potencial de ahorro, pero también debe haber una inversión de su parte de tiempo y compromiso. Tendrá que coordinar las actividades de los submarinos, establecer horarios, pagar facturas y realizar una serie de otras funciones. Pero también tendrás que asumir otro papel.
Como GC, usted es la persona con el letrero "Buck-stop-here" en su escritorio. Las decisiones, grandes y pequeñas, son suyas. Habrá profesionales para ayudar a responder preguntas y asesorar, pero, finalmente, la suya es la voz de la autoridad.
Así que pregúntate si tienes:
- El tiempo.
No, no es un trabajo de tiempo completo. Probablemente no necesite pasar más de dos horas al día durante la construcción. Sin embargo, debe estar disponible para sorpresas y emergencias. ¿Su lugar de trabajo está lo suficientemente cerca de su casa y su horario es lo suficientemente flexible como para que pueda hacer el recorrido hasta el lugar de trabajo durante el horario laboral? ¿Qué tal a la hora del almuerzo? ¿Se le puede acceder por teléfono la mayor parte del tiempo? - El compromiso.
No acepte el trabajo de contratista general por capricho. Probablemente no podrá entregárselo a otra persona a la mitad sin que le cueste la mayor parte del dinero (o más) que esperaba ahorrar. - La personalidad.
Muy bien, ahora hablemos de verdad. Tendrás que ser gerente. Eso significa que tendrás que ser duro a veces con tus submarinos. Sin embargo, no puedes interferir con su trabajo. Es una línea muy fina. ¿Tiene suficiente paciencia, distancia crítica y astucia para que ambos puedan dejar que los profesionales hagan el trabajo que saben hacer mejor de lo que usted sabe instintivamente cuándo intervenir?