No es fácil, pero el programa 203k de la Agencia Federal de Vivienda permite a los propietarios financiar mejoras en el hogar como parte de su préstamo de refinanciamiento o compra asegurado por la FHA.
¿Cuánto cuesta? Depende. ¿Como funciona? Depende.
Sí … es un programa del gobierno. Pero incluso con tasas hipotecarias históricamente bajas, la FHA, que garantiza hipotecas ocupadas por sus propietarios hechas por prestamistas privados, se ha convertido en la hipoteca preferida de los prestamistas reacios al riesgo. Solo eso hace que valga la pena revisar el programa 203k.
Los factores clave que tendrá que perseguir incluyen:
- Tu nuevo mejor amigo es el inspector 203k. Debido a que los fondos de renovación están incluidos en el préstamo total (no se emiten por separado), un inspector aprobado por la FHA debe examinar la casa y el proyecto propuesto para asegurarse de que todo respalde el valor total del préstamo. Estos inspectores suelen ser inspectores de viviendas con superpoderes de la FHA, por lo que trabajar con ellos es una versión extrema de trabajar con el inspector de viviendas promedio.
- La forma en que funciona el proceso cambia todo el tiempo. Como civil, es posible que no pueda mantenerse al día con todos los matices de los cambios propuestos, adoptados, cancelados y restablecidos. La mala noticia es que los prestamistas tampoco pueden seguirle el ritmo. La clave, dice el consultor de 203k Randy Navarro (de The Complete Inspection Company en los suburbios de Seattle) es elegir un oficial de préstamos que maneje regularmente préstamos de 203k. No opte solo por un prestamista que maneje estos préstamos; es posible que no haya un solo oficial de préstamos con experiencia en todo el edificio. Pregunte a los posibles agentes de préstamos exactamente cuántos préstamos de 203k manejan anualmente y hable con los inspectores de 203k con los que trabajan. Un oficial de préstamos torpe puede enredar irremediablemente un proceso ya complejo. "No sea un conejillo de indias para un oficial de préstamos", dice Navarro.
- Los agentes inmobiliarios no son una fuente confiable de información sobre préstamos 203k. Tienen incluso menos incentivos para mantenerse al día con las reglas complicadas. Y lo más importante, los agentes inmobiliarios no tienen voz en el proceso de préstamo.
- La cantidad que puede pedir prestada varía según la región, pero una buena regla general es que el valor total del préstamo no puede exceder el préstamo máximo de la FHA para su región. Eso significa que para que las finanzas funcionen, debe comprar bajo y mejorar sustancialmente el valor de mercado de la casa con mejoras moderadas y apropiadas para el mercado. ¡Bingo! Ese es el objetivo del programa.
El contratista no recibirá fondos por adelantado. El prestamista entregará los fondos solo cuando el trabajo esté completo y aprobado. Esas son malas noticias para los contratistas con problemas de flujo de caja, pero son buenas noticias para los contratistas competentes a quienes les gusta la garantía de que el dinero los está esperando al final del trabajo bien hecho. (Se sabe que los propietarios de viviendas se han quedado sin dinero y no se lo han dicho a sus contratistas).
Su solicitud de préstamo se mantendrá bien encaminada si recuerda que el 203k es un préstamo combinado, lo que significa que su proyecto de renovación está sujeto a mucha más supervisión por parte del prestamista que un refinanciamiento normal con retiro de efectivo o un préstamo para mejoras en el hogar. “No puedes hacer lo que quieras con el dinero”, señala Navarro. "Si eres un rebelde y el tío Billy hace el techo en lugar de un contratista calificado, tendrás problemas. Pero si estás dispuesto a cumplir con las reglas, las cosas saldrán bien ”.
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