Sabes lo que pagaste por tu casa y cuánto cuesta la casa de al lado. Sabes lo que has invertido en renovaciones. Pero lo que quizás no sepa es cuánto está dispuesto a financiar un prestamista si su casa está a la venta, si está en el mercado para refinanciar o si está considerando agregar una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC). Ahí es donde entra en juego una tasación. Las tasaciones también se pueden usar para dividir la propiedad durante un divorcio o un acuerdo de sucesión, determinar el valor de una casa para eliminar el seguro hipotecario o establecer un valor para fines fiscales.
En las transacciones de bienes raíces, los tasadores determinan el valor justo de mercado de una propiedad, que es el precio más probable por el que se vendería en un mercado libre. Luego, el prestamista usa esta información para determinar cuánto prestar contra la propiedad, ya sea una venta directa, un refinanciamiento o un valor neto de la vivienda. Si no está familiarizado con el proceso de tasación, es útil ver cómo los profesionales llegan a las cifras que ayudan a los prestamistas a llegar a una cifra. A continuación, se muestra cómo funcionan.
Los basicos
Dado que el gobierno controla cómo se llevan a cabo las tasaciones, están inundadas de regulaciones. Como regla general al vender una casa, el tasador es contratado por el prestamista y el prestamista pasa el costo al comprador, generalmente en la tarifa de solicitud. En un refinanciamiento o al obtener un valor neto de la vivienda, el propietario paga la tasación.
Un tasador compara el precio de venta de una vivienda con el de viviendas similares que se han vendido recientemente en la misma zona. Estos se denominan comparables. Aunque no existe una regla establecida, cuando un prestamista acepta financiar una hipoteca, quiere ver un mínimo de tres comparables. Los tasadores intentan hacer una comparación de manzana con manzana. Por ejemplo, un tasador no contrastaría un rancho de 1,700 pies cuadrados con un Cape Cod de dos pisos que es el doble de grande.
El costo de una tasación varía según la región, pero un comprador debe esperar razonablemente que agregue de $ 300 a $ 500 a los costos de cierre. A un propietario que refinancia o agrega una segunda hipoteca se le puede pedir que pague la tarifa por adelantado.
Valor estimado de tasaciones
John Bredemeyer de Realcorp, una firma de tasación de Omaha, dice que la tasación no es un análisis del precio de venta acordado, sino una opinión del valor de la propiedad. “El precio es la parte que el comprador y el vendedor acuerdan y puede ser igual, superior o inferior al valor de mercado”, dice. La tasación, por otro lado, es una estimación del precio más probable que la propiedad obtendría por debajo de condiciones normales de mercado y se utiliza para determinar cuánto dinero puede pedir prestado el propietario con la casa como garantía.
Un tasador de bienes raíces inspecciona la propiedad, pero este paso no es lo mismo que una inspección de la casa encargada por un comprador. Un tasador estima el valor de una casa mientras que un inspector observa su condición física. Tanto un tasador como un inspector revisan el interior de la casa, pero un tasador está allí para verificar la cantidad y los tipos de habitaciones, el plano de planta, los pies cuadrados, la edad, el estado general y las comodidades enumeradas. Un tasador puede medir las habitaciones y el lote, observando la ubicación y los defectos obvios. Los inspectores informan sobre problemas grandes y pequeños. Por ejemplo, mientras que un tasador no verificaría los enchufes eléctricos para asegurarse de que estén funcionando, un inspector lo haría.
La tasación es demasiado baja. ¿Y ahora qué?
¿Qué pasa si la propiedad se valora por menos de la cantidad que espera? Bredemeyer dice que puede impugnar la tasación presentando información adicional. Considere la posibilidad de que su agente de bienes raíces elabore un paquete de comparables que pesen a su favor o señale las comodidades que podrían haberse pasado por alto. No hay garantía de que reciba un ajuste en la tasación, pero vale la pena intentarlo.
Evite los problemas potenciales
En lugar de verse afectado por una tasación baja, evite el tipo de problemas que descarrilan las ventas. Por ejemplo, si no obtuvo los permisos adecuados cuando remodeló o agregó una adición a su casa, es posible que tenga un problema.
En muchos casos, el trabajo no autorizado puede detener la venta de una casa más rápido de lo que un martillo clava un clavo. ¿Cómo puede saber si una adición está permitida correctamente si no la agregó? Eche un vistazo a los bocetos archivados en la oficina de impuestos a la propiedad de su condado o ciudad. Es muy probable que si la adición no aparece, el proyecto no tuviera un permiso.
Aunque la falta de un permiso no impedirá necesariamente que se lleve a cabo la venta de una casa, podría afectar la evaluación. Si se descubre que faltan permisos, Bredemeyer sugiere hablar con los funcionarios locales y obtener uno después del hecho. Puede costarle una multa, dice, pero en la mayoría de los lugares no habrá ningún problema si no hay conflicto con las líneas divisorias o la zonificación.
Otra forma infalible de reducir su valor de tasación futura es construir en exceso para el vecindario. Si las calles de su subdivisión están bordeadas por casas modestas de tres dormitorios y duplica la inversión en su lugar, le resultará difícil, si no imposible, encontrar comparables. Ser propietario de la casa más grande y elegante de la cuadra puede ser un factor decisivo cuando se realiza la tasación. Bredemeyer recomienda consultar con un tasador antes de continuar con grandes proyectos. “Involucre a un tasador en la parte delantera”, dice. "No espere hasta que tenga un perro en esa pelea".
Asesoramiento de un tasador
John Brenan, director de investigación y asuntos técnicos de la Appraisal Foundation en Washington, D.C., dice que cada estado tiene sus propios requisitos de licencia. Su agencia se asegura de que los tasadores cumplan las reglas. Tanto el comprador como el vendedor "están atrapados en la emoción de la transacción", dice Brenan. "El banco necesita saber lo que vale a partir de un análisis independiente e imparcial".
Brenan aconseja a los propietarios de viviendas que se aseguren de que las mejoras coincidan con el área y que comprendan que su inversión no siempre generará un rendimiento de la tasación dólar por dólar. “El costo no es necesariamente igual al valor”, dice Brenan.
Pero también vale la pena recordar que esas mejoras pueden muy bien ser las que vendan su casa.
Si necesita un tasador calificado, consulte las organizaciones enumeradas en el sitio web de Appraisal Foundation.