La vivienda solía ser una inversión bastante segura: ponías tu dinero y, en unos pocos años, cuando llegara el momento de vender, tu casa valdría más de lo que pagaste por ella. Desafortunadamente, muchos vendedores están descubriendo que esas ganancias en el valor líquido de la vivienda que pensaban que habían obtenido durante los años de auge no son más que recuerdos nostálgicos.
Sin embargo, eso no es del todo cierto para todos: incluso en este brutal mercado inmobiliario, todavía hay áreas donde los precios de la vivienda se mantienen estables o incluso aumentan.
¿Cómo puede saber dónde encaja usted (y su hogar)? No es una respuesta fácil. Aquí hay seis consejos para fijar el precio de su casa correctamente en un mercado inmobiliario volátil.
Prepárese para una verificación de la realidad
Si compró su casa a la altura del mercado (o si cobró el valor líquido de la vivienda cuando los tiempos eran altos), es posible que se encuentre con la versión del vendedor de la sorpresa de la etiqueta. Los expertos en bienes raíces dicen que incluso cuando los propietarios reconocen que el valor de las casas a su alrededor ha caído, a menudo todavía se aferran a ideas obsoletas sobre el valor de su propia propiedad. Si se está preparando para vender, es hora de una verificación seria de la realidad, dice Lou Freeman, tasador de bienes raíces con sede en Cincinnati, Ohio.
Hable con más de un agente inmobiliario
Cuando los precios bajan y el volumen de ventas se ha reducido a un mínimo, puede ser el momento de hablar con profesionales de bienes raíces que trabajan con compradores, al menos con el propósito de determinar el precio correcto para su casa. Trabajar con un Realtor® que tiene un gran historial como vendedor suele ser el mejor primer paso.
"Es muy importante escuchar lo que los compradores están pensando en el mercado actual", dice Katie Wethman, contadora pública certificada y agente de bienes raíces con sede en McLean, VA. "Demasiados agentes, especialmente los que tienen más experiencia en el negocio, trabajan principalmente con los vendedores y nunca escuchan las objeciones más comunes de los compradores". Wethman dice que en este mercado, los vendedores podrían incluso considerar trabajar con alguien que sea principalmente un "agente del comprador" o alguien que se especialice en ayudar a los compradores a encontrar viviendas. Ella dice que hacer que lo ayuden a organizar su hogar y comercializarlo en realidad puede ayudarlo a vender más rápidamente, ya que saben exactamente qué comentarios están obteniendo de las personas que buscan actualmente.
Otra razón para comparar precios es asegurarse de que está trabajando con alguien que no solo conozca el área y el mercado, sino que sea realista sobre el estado actual de las ventas.
Use sus comps correctamente
Cualquier experto en bienes raíces le dirá que una de las herramientas de precios más poderosas que cualquiera tiene son las llamadas "comps" o listados comparativos. Estas son estadísticas de casas recientemente vendidas similares a la suya, generalmente en ubicación, tamaño y / o comodidades. Pero aunque cualquier agente inmobiliario o tasador con licencia tendrá acceso a las composiciones, no siempre es fácil elegir las correctas o leerlas correctamente.
En primer lugar, asegúrese de mirar lo que realmente se ha vendido en lugar de lo que las personas con propiedades comparables las están enumerando. "Demasiados propietarios se centran en lo que otras personas están pidiendo por sus casas en lugar de en lo que realmente están obteniendo por ellos", dice Wethman. Y cuando busque precios de venta de propiedades comparativas, preste mucha atención a la fecha en que se cerró el trato. “Incluso si una compensación tiene solo unos meses, debe aplicar datos de tendencias regionales: si el mercado ha caído un cinco por ciento en los últimos tres meses, debe tomar esa compensación de hace tres meses y aplicar una caída superior al cinco por ciento a ese precio. Demasiadas personas fijan el precio en la última venta sin esa extrapolación y terminan persiguiendo al mercado ".
“Hay un dicho en el sector inmobiliario de que no se puede ser objetivo sobre su propia casa”, dice Freeman. "Es cierto. Cuando un agente de bienes raíces le dice que la casa que compró hace seis años por $ 303,500 ahora solo alcanzará los $ 285,000, puede resultarle difícil de creer ”.
A veces, los vendedores ignoran los consejos de los expertos porque tienen un número en mente del que no pueden escapar, dice Todd Huettner, corredor de financiamiento de bienes raíces comerciales y residenciales. Si no puede superar ese número y no tiene que vender, probablemente sea el momento de sentarse en su inversión y esperar a que pase la tormenta actual. Pero los vendedores que tengan que deshacerse de sus propiedades tendrán que enfrentarse a duras realidades.
“Lo que pagó por su casa no tiene nada que ver con su valor actual”, dice. "Lo que 'necesita sacar de la casa' tampoco influye en el valor actual". Este hecho puede ser una dura verificación de la realidad cuando considera que necesita recibir una cierta cantidad en dólares por la venta de su casa para pagar su hipoteca actual.
Para aumentar la complicación de leer las composiciones correctamente, su agente de bienes raíces necesita conocer y comprender su situación particular. “No todos los mercados están en declive”, dice Wethman. "Incluso en los mercados en declive, hay vecindarios a los que les está yendo bien".
Considere una tasación
Si todavía no se siente seguro en el análisis del valor de su casa, vale la pena obtener una tasación, dicen los expertos.
“La mayoría de los propietarios dependen de su agente de bienes raíces para ayudar a fijar el precio de sus propiedades, y los agentes de bienes raíces generalmente tienen un gran conocimiento sobre lo que se vende y lo que no se vende en un vecindario en particular o en un punto de precio en particular”, dice Freeman. "Pero el costo de una estimación realizada por un tasador certificado o con licencia estatal que esté familiarizado con su vecindario podría ahorrarle meses de tiempo de comercialización extendido y miles de dólares en costos de mantenimiento al ayudarlo a fijar el precio correcto de su casa desde el principio".
Asegúrese de elegir a alguien que comprenda no solo su área, sino también su propósito al obtener la tasación. Quieres elegir a alguien que esté dispuesto a hablar contigo y explicarte las cosas, dice Huettner. “Llame a tres tasadores y dígales lo que está haciendo y elija al que esté más dispuesto a explicarle las cosas y ayudarlo”, dice. "Si está vendiendo su casa, vale la pena entre $ 300 y $ 500 para tener su propia opinión experta independiente sobre el valor de su casa, y es invaluable para educarse".
Ser un vecino entrometido
Por último, no tenga miedo de ser lo que a los agentes inmobiliarios les gusta llamar "el vecino entrometido". "Empiece a ir a todas las jornadas de puertas abiertas en su vecindario para tener una idea de los precios en relación con los pies cuadrados, el nivel de actualización, etc.", dice Freeman. “Los agentes inmobiliarios esperan vecinos entrometidos. No los defraude ". Un beneficio adicional de ser entrometido: si / cuando la casa se vende, sabrá más sobre ella cuando mire las composiciones.
Si bien es importante darse cuenta de que el único número que realmente importa es el precio de cierre, comparar la lista con los precios de cierre de las casas en su área le dará un buen barómetro de la dirección en la que se dirigen los precios y cuánto tiempo puede esperar para encontrarlos. un comprador. “Conduzca por su vecindario o visite Zillow.com u otros sitios similares y vea las casas vendidas recientemente y las casas listadas”, dice Huettner. "Solo recuerde: solo importan los precios de venta cerrados".
Puede ser difícil aceptar el valor de su casa en un mercado volátil o en declive, dice Huettner, pero es mejor lidiar con eso al poner su casa en el mercado que dejarla languidecer durante meses si el precio es demasiado alto. “Eventualmente conocerá el valor de mercado de su casa”, dice. "No espere a que el mercado le muestre cuándo finalmente vende. Cuesta mucho más de esa manera ".
Herramientas de evaluación de precios de viviendas en línea
Los expertos en precios de bienes raíces dicen que un primer paso fácil para las personas que están considerando vender, o simplemente se preguntan acerca de su capital, es visitar las herramientas de precios de viviendas en línea. Si bien no debe poner demasiado énfasis en estos precios, pueden ser buenos puntos de partida. Aquí hay algunas herramientas en línea que pueden ayudarlo a calcular el valor de su hogar:
- Zillow le permite ingresar la dirección de su casa para encontrar propiedades vendidas recientemente en un mapa de su área. También puede consultar los precios de los anuncios recientes en su vecindario.
- Trulia muestra listados, reducciones de precios e incluso un "mapa de calor de bienes raíces" de los precios de lista promedio de las casas en su área. La desventaja: muestra los precios de cotización, no los precios de venta.
- Domania, un sitio web de Lending Tree, ofrece una sección de "Verificación del precio de la vivienda" donde puede escribir una dirección y averiguar el precio de venta de una casa vendida en los últimos cinco años.
- Sitios web de bienes raíces locales: algunos grupos grandes de bienes raíces pueden compilar una lista de las propiedades vendidas recientemente en su área. Un ejemplo es Crye-Leike en Tennessee; su sitio web le permite ingresar la dirección de una propiedad específica para averiguar por qué se vendió.