Fue un intento infructuoso de reducir el tamaño de un pago de la casa más pequeño que llevó a Joseph Cortez, un agente de bienes raíces en Corpus Christi, TX, a convertirse en propietario.
“Mi esposa y yo comenzamos a construir una casa porque estábamos embarazadas de nuestro primer hijo”, explica. “En un intento de rebajar nuestro pago, construimos una casa 300 pies cuadrados más pequeña que la actual. Pero en el proceso, tuvimos varios retrasos climáticos y la construcción tomó más tiempo de lo esperado. Mi esposa quedó más embarazada y ella y la casa debían entregarlo al mismo tiempo ".
Cuando los Cortez pensaron en mudarse con un recién nacido, se sintieron abrumados, por lo que pusieron su nueva casa en el mercado. Pero no fue tan fácil de vender como esperaban. Después de mucho interés pero sin ofertas, se le preguntó a la pareja si permitirían que alguien alquilara por un año y luego comprara la casa. "Lo tomamos", dice. "Obtenemos aproximadamente $ 15 al mes en ganancias".
Las circunstancias pueden ser diferentes, pero la historia es la misma para los propietarios de viviendas en todo el país. A medida que el mercado sigue estancando, algunos que esperaban vender ahora se están convirtiendo en propietarios reacios.
Decidir alquilar su casa
La decisión de alquilar su casa puede ser difícil, tanto emocional como económicamente.
Decide si la pérdida que asumirías vendiendo la casa por menos de lo que debes ahora es más que cualquier pérdida que sufrirías mientras la alquilas, dice Bret Holmes, presidente de Advanced Management Group, una compañía de administración de propiedades con sede en Las Vegas. "Tienes que calcular si vas a vender hoy, qué tipo de pérdida asumirías", dice. "Luego, considere cuánto va a perder en la brecha entre la cantidad de alquiler que está generando y el tiempo que desea alquilar". Por ejemplo, si tiene un flujo de efectivo negativo de $ 100 cada mes que alquila su casa y cree que la alquilará por dos años, perderá $ 2,400 en la casa durante ese período de tiempo. Si eso es más de lo que perderá vendiéndolo con pérdidas, probablemente sea mejor terminar de una vez, explica Holmes. De lo contrario, dice, alquilarlo tiene sentido.
Emocionalmente, por supuesto, hay un conjunto de problemas completamente diferente. “Crea lazos emocionales y hace que sea difícil ver a alguien que no cuide la propiedad tan bien como lo hizo el dueño”, dice Cortez. Tienes que dar un paso atrás y mirarlo objetivamente para ser un mejor propietario.
Conozca sus leyes locales
Lo primero que debe hacer si decide alquilar es investigar las leyes locales. Para algunas áreas, es posible que deba tener una licencia comercial si desea alquilar su casa.
"Teníamos que obtener una licencia comercial del gobierno de Washington, DC cuando alquilamos nuestra propiedad", explica Bronagh Hanley, quien se convirtió en propietaria cuando se mudó de DC a la costa oeste con su esposo y la pareja decidió que no quieren vender su casa en la que habían trabajado tan duro durante tanto tiempo. Pero Hanley no anticipó las dificultades para obtener el documento. "Me tomó una eternidad", dijo. “Tenían reparaciones al azar que querían que hiciéramos, había una tarifa considerable y tenían que programar un inspector para que viniera a la casa”. Todo el proceso tomó alrededor de un mes, y Hanley dice que esto es algo que los propietarios / propietarios potenciales deben tener en cuenta porque no solo puede interrumpir su horario, sino que también es emocionalmente agotador.
Los posibles propietarios también deben informarse sobre las leyes de igualdad de oportunidades en la vivienda, dice Braun Mincher, presidente y agente administrativo de Aggie Real Estate LLC y Aggie Commercial LLC en Fort Collins, CO. “Si hace algo como cobrar un depósito mayor porque una familia tiene un mascota, es una práctica bastante estándar y no se consideraría discriminación ”, explica. “Pero obviamente no puedes cambiar tus prácticas en función de la raza, el sexo, el credo, la cultura, la religión o cualquier otra cosa por el estilo. Tiene que basarse en su riesgo real ".
Encontrar el precio de alquiler adecuado
Decidir qué cobrar por el alquiler puede ser complicado, dice Mincher, porque a menudo la cantidad por la que podría alquilar una propiedad no está realmente relacionada con el precio por el que debería poder vender la propiedad.
"Eso es difícil de entender para mucha gente porque quieren compensar el pago de la hipoteca", dice Holmes.
Y aunque la cantidad que le está pagando al banco se calculará en cierta medida con lo que cobra, es clave investigar para qué se alquilan casas similares, de manera similar a como miraría propiedades comparativas al calcular un precio de venta para las ventas. .
“Por supuesto, desea tener una visión realista de su PITI (principal, intereses, impuestos y costos de pago del seguro) si tiene un pago en la casa, lo que la mayoría de la gente hace”, dice. "Pero también hay que considerar lo que soportará el mercado en términos de alquiler". Mincher dice que si compró una casa adosada en el apogeo del mercado, probablemente no hará un pago de $ 1,200 si todas las otras casas similares se alquilan por $ 900 al mes.
Otro factor a considerar es el seguro. Pagará más por el seguro de una casa que alquila, a pesar de que no está asegurando el contenido, solo la estructura. Llame a la compañía de seguros de su propietario y hable con ellos sobre cualquier aumento de tarifas que resultará de cambiar el estado de su residencia en la casa para que pueda calcularlo en el precio que le cobrará a un inquilino.
Y para los propietarios que pagaron una prima por las encimeras de granito, las hermosas maderas nobles o la cocina completamente de acero inoxidable, hay más malas noticias. Estas características adicionales no se traducen necesariamente en precios de alquiler más altos. "Es posible que tenga menos vacantes debido a estas cosas, pero está hablando con inquilinos, no con compradores", explica Mincher. “No les importa tanto tu hermoso paisaje. Entonces, averiguar qué cobrar es un desafío ".
¿Cómo debería afrontar el desafío el propietario medio que está pensando en alquilar? “Realmente solo tiene que revisar los periódicos y los anuncios en línea y tener una idea de lo que está buscando una casa en su rango de precios dentro de un radio de aproximadamente tres millas”, dice Holmes. Otras buenas fuentes de información incluyen un corredor o agente inmobiliario de confianza; Si tiene una buena relación con alguien en el sector inmobiliario, es posible que él o ella pueda ofrecerle consejos útiles.
Encontrar a los inquilinos adecuados
Una vez que haya fijado el precio de su casa y tenga interés de un posible inquilino, es fundamental realizar la debida diligencia para verificar a la persona o personas a las que confiará su casa.
"Por sí mismos, las personas pueden verificar el empleo contactando a un empleador actual", dice Holmes. "Obtenga talones de pago para asegurarse de que están ganando lo que dicen que están ganando. También verifique el historial de alquiler. Llame a los propietarios anteriores y vea qué tipo de información puede obtener ".
Además, considere la posibilidad de subcontratar parte del proceso de selección de alquileres. “Si una persona quiere hacer una evaluación completa, el proceso es bastante intensivo porque básicamente se convierte en una agencia de informes crediticios”, dice Holmes. Por esa razón, los propietarios deben considerar buscar compañías que completen el proceso de selección de inquilinos por usted, dice. Harán verificaciones de crédito, verificaciones de desalojo, verificaciones de antecedentes penales y otras evaluaciones similares.
Una empresa de detección de inquilinos es la forma en que Hanley encontró a sus primeros inquilinos. “Contratamos a una empresa de administración de alquileres para encontrar a los inquilinos, ya que tenían las habilidades y los recursos para realizar las verificaciones de antecedentes y crédito”, dice. “Les pagamos un porcentaje del alquiler del primer mes por sus servicios. Valió la pena el dinero, ya que terminamos con una pareja de contadores de Wisconsin que eran los mejores inquilinos ".
¿Está listo para ser propietario?
Una vez que sus inquilinos estén en su lugar, su principal deber como propietario es mantener la propiedad. Pero si vive en una ciudad, estado o incluso país diferente, ¿cómo lo maneja cuando una tubería se rompe o el aire acondicionado se apaga a mediados de agosto?
“Aconsejo a las personas que implementen un programa de garantía del hogar”, dice Holmes. “Las cosas van a salir mal, siempre lo hacen. Un programa de garantía de la vivienda evita un gasto de bolsillo enorme cuando ocurre ".
La mayoría de los programas de garantía de viviendas tienen una prima que paga una vez al año. Luego, cuando algo sale mal que el seguro de propietario de su casa no cubre, como un lavaplatos con fugas o un refrigerador que no enfría, usted llama a la compañía de garantía de la vivienda. Usted pagará un "copago", generalmente de $ 50 a $ 60, y la compañía de garantía de la vivienda paga el resto de la cuenta de reparación.
Sin embargo, si no desea pagar la prima inicial de la garantía de la vivienda, contrate a un personal de mantenimiento. “Salir de su zona de confort puede costar más dinero que los reparadores”, dice Cortez. “Muchas veces vale la pena contratar a un experto. Encuentre un buen personal de mantenimiento versátil que sea digno de confianza ".
Administración del dinero
Si bien el proceso de alquilar una propiedad y administrarla puede abarcar todo para los propietarios novatos, lidiar con los dólares y los centavos es un factor de importancia crítica.
• Seguro: Hable con su compañía de seguros sobre el alquiler de su propiedad, dice Mincher. "Va a transferir su cobertura de una póliza de propietario a una póliza de propiedad de inversión, que cubrirá la estructura real pero no el contenido", dice, y agrega que es crítico que los propietarios dejen en claro a sus inquilinos que su cobertura no protege las posesiones o la responsabilidad del inquilino. "Las pólizas para inquilinos son tan baratas", dice. “Prácticamente hacemos que nuestros inquilinos los obtengan. Prácticamente los acompañamos a la oficina de seguros ".
• Impuestos: Esto puede resultar complicado para los propietarios o arrendadores. Si planea vender la propiedad en los próximos años, probablemente solo desee deducir los impuestos a la propiedad como lo haría normalmente. Pero si lo está transfiriendo a una verdadera propiedad de inversión y no planea venderlo por un tiempo, puede haber otros beneficios fiscales. Puede depreciar la propiedad de alquiler, dice Mincher, que es un beneficio fiscal real porque los precios de las viviendas deberían apreciarse. "Si una propiedad se mantiene con fines de inversión y genera ingresos por alquiler, puede depreciar la propiedad", explica. Si bien es mejor consultar a un contador, él explica que las propiedades residenciales se pueden depreciar durante 27 años y medio. “Entonces, si tuviera 50 propiedades de alquiler, puedo depreciar un promedio de $ 10,000 al año por cada una; eso es $ 500,000 al año en deducciones de impuestos que obtengo y por el que nunca tuve que escribir un cheque ".
• Cobro de depósitos y alquiler: Tome el depósito de seguridad de su inquilino y abra una cuenta bancaria separada para él, dice Mincher. "Tenga en cuenta en la cuenta que es una cuenta 'fiduciaria', lo que significa que es el dinero de otra persona que tiene", dice, y explica que, dado que es un depósito y el arrendatario debe recuperar todo o la mayor parte si mantiene su acuerdo, es realmente su dinero, no tuyo. Mincher dice que abrir otra cuenta de alquiler también es una buena idea. “Solía tener 20 inquilinos en mi puerta el primer día de cada mes esperando para pagar el alquiler”, dice. "Pero se me ocurrió un sistema en el que les envío una factura y un recibo de depósito ahora, y pueden depositar su alquiler en cualquier sucursal de mi banco cada mes en lugar de intentar venir a mi casa para hacerlo". También sugiere configurar un giro automático para que los inquilinos puedan elegir que el alquiler se retire de su cuenta cada mes. "Casi cualquier banco puede configurar eso", dice.
• Devolución de depósitos: No puede simplemente cobrar un depósito de $ 2,000 y luego decidir devolver solo $ 1,500 cuando el inquilino se mude, dice Mincher. "Tienes que enviarles un detalle detallado", dice. Una vez que su inquilino se mude, asegúrese de llamar a todas las compañías de servicios públicos con las que su inquilino tuvo servicio para ver si hay facturas pendientes. Si es así, deduzca eso del depósito, dice Mincher, junto con una lista detallada de las reparaciones que tendrá que hacer.
Asuntos legales: protección de sus intereses
No importa cuánto confíe en su inquilino, nunca haga negocios basándose en un apretón de manos y un acuerdo verbal.
“Obtener un buen contrato de arrendamiento es muy, muy importante tanto para los propietarios novatos como para los experimentados”, dice Mincher, quien recomienda hacer una cita con un abogado de bienes raíces para revisar sus documentos antes de que alguien los firme. Puede costar un poco más, pero es un precio que vale la pena pagar si se consideran las consecuencias de un contrato de arrendamiento fallido. Un abogado de bienes raíces local debe conocer las leyes de alquiler, que pueden variar de un municipio a otro. También puede consultar con las compañías de administración de propiedades, el departamento de vivienda de su área o la junta de agentes inmobiliarios local para obtener un asesoramiento menos formal.
"De esta manera, puede averiguar si hay formularios o adjuntos que deben ser parte de un contrato de arrendamiento, porque si no los conoce, puede haber algunas consecuencias bastante graves", dice Mincher, y agrega que en la universidad ciudad de Fort Collins donde vive y alquila propiedades, los propietarios también deben tener un formulario de divulgación de ocupación. “Esto se debió a que la gente apiñaba a varios estudiantes universitarios en una sola casa”, dice. "Ahora los inquilinos tienen que firmar un formulario que reconoce que la ciudad tiene una regla de que no más de tres personas no relacionadas pueden vivir en una casa". Si falta este formulario, dice Mincher, el propietario puede recibir una multa de $ 1,000 un día .
Además de las fuertes multas, Mincher dice que hay algunos formularios que se requieren para que un contrato de arrendamiento sea válido. "Por ejemplo, si una casa tiene un permiso de construcción anterior a 1979, debe tener una de las divulgaciones de pintura a base de plomo de la EPA como parte del contrato de arrendamiento, o es totalmente vacío ," el explica.
Y mientras espera lo mejor para sus inquilinos, Holmes dice que es aconsejable prepararse para lo peor. “Asegúrese de que se aborden todas las leyes estatales, de modo que si tiene que desalojar a alguien, tenga la ley de su lado”, dice, y agrega que una consulta con un abogado de bienes raíces es la mejor manera de manejar esto. “Si no lo hace y va a un procedimiento de desalojo y hay una laguna que no vio en el contrato de arrendamiento, alguien podría terminar viviendo en su casa sin pagar alquiler.
Propiedad administrativa
Contratar una empresa de administración de propiedades puede requerir mucho dolores de cabeza de alquilar su casa si elige la correcta. Las compañías de administración generalmente tomarán una parte del alquiler de cada mes a cambio de manejar la revisión, el cobro del alquiler, las reparaciones y otros aspectos de la administración diaria del propietario.
Los administradores de propiedades probablemente tomarán un porcentaje del alquiler mensual (entre el 10 y el 15 por ciento es común) o aceptarán cargos por adelantado, a veces tanto como el primer mes de alquiler. "A medida que avanzan sus propietarios novatos, ese 10 por ciento de su alquiler mensual es probablemente una gran parte de esa locura", dice Mincher. "Di su el pago (PITI) es de $ 950,00 al mes y están alquilando (la casa) por $ 1,000,00. Si lo administran ellos mismos, probablemente puedan hacer que esos números funcionen, pero si ponen a un administrador de la propiedad en la mezcla, ahora solo reciben $ 900 de alquiler ".
Las compañías de administración se encargarán de la selección de inquilinos, los informes de crédito y otros controles antes de que el inquilino se mude. Pero usted debe elegir la compañía o persona adecuada. “Elija a alguien que esté más orientado a la gestión que a las ventas”, dice Holmes. “Especialmente si solo está buscando recuperar la mayor cantidad de dinero posible hasta que el mercado vuelva a la normalidad. Si no tiene a alguien que tenga experiencia en alquilar una casa, podría permanecer en el mercado de alquiler más tiempo del que debería ".