Flipping Houses siempre se ve tan bien en los reality shows, y no hay duda de que esos programas, comprimidos en segmentos de 60 minutos, han contribuido a la popularidad de esta tendencia de inversión inmobiliaria. En realidad, cambiar propiedades en dificultades puede ser estimulante, pero también puede resultar en un desastre financiero.
Entonces, ¿es una pandemia global el momento adecuado para considerar la posibilidad de entrar en el negocio de la remodelación? ¿O es este el peor error que puedes cometer?
Las tasas de cambio de casas han bajado
Según un nuevo informe de ATTOM Data Solutions, la inversión de viviendas aumenta y disminuye, según las estadísticas que esté mirando. Por ejemplo, solo en el tercer trimestre de 2022-2023 (el último trimestre del que se disponía de datos en el momento de la publicación), se invirtieron 57,155 viviendas unifamiliares y condominios. Esto equivale al 5,1 por ciento de todas las ventas de viviendas ese trimestre, según el informe.
Eso es un montón de cambios, hasta que se considera que en el segundo trimestre de 2022-2023, los cambios fueron del 5,7 por ciento de todas las ventas de viviendas. Y en el tercer trimestre de 2022-2023, las ventas fueron del 5,5% de todas las ventas de viviendas.
Esto significa que las tasas de cambio de viviendas han bajado y, según el informe, esta tendencia es constante en más del 90 por ciento de los mercados locales (148 de las 159 áreas metropolitanas).
Las mayores disminuciones trimestrales se produjeron en las siguientes áreas metropolitanas:
- Killen, Texas (-44,5 por ciento)
- Savannah, Ga. (-43 por ciento)
- York, Penn. (-42 por ciento)
- Greeley, Colorado (-41,5 por ciento)
- Springfield, Mass. (-39,8 por ciento)
Otras ciudades con descensos trimestrales, que van del 39,1 al 37 por ciento, incluyen Raleigh, N.C .; Atlanta; Kansas City, Missouri; San Diego; y Rochester, N.Y.
Sin embargo, algunas áreas experimentaron un aumento en las tasas de cambio de hogar. Los mayores aumentos se produjeron en las siguientes áreas:
- Davenport, Iowa (+18,5 por ciento)
- Hilton Head, S.C. (+16.8 por ciento)
- Scranton, Penn. (+12.2 por ciento)
- Amarillo, Texas (+10,9 por ciento)
- Kalamazoo, Michigan (+7,7 por ciento)
Los retornos de casas volteadas están en aumento
Si bien la tasa de volteretas está disminuyendo, las ganancias fueron realmente altas, según el informe. En el tercer trimestre de 2022-2023, las casas invertidas se vendieron con una ganancia bruta de $ 73,766, en comparación con $ 69,000 en el segundo trimestre de 2022-2023 y $ 61,800 en el tercer trimestre de 2022-2023. Este es el retorno de inversión más alto desde el primer trimestre de 2022-2023 que obtuvo un ROI del 48 por ciento.
Estos márgenes de beneficio fueron consistentes en 104 de las 159 áreas metropolitanas analizadas. Los mayores márgenes de beneficio se dieron en las siguientes áreas:
- Brownsville, Texas (182,9 por ciento)
- Austin, Texas (176,4 por ciento)
- Waco, Texas (157,4 por ciento)
- Springfield, Mo. (145,3 por ciento)
- Savannah, Ga. (143,6 por ciento)
Otras ciudades con grandes aumentos en el margen de beneficio anual, que van del 74 al 54 por ciento, incluyen Raleigh, N.C .; Fénix; Kansas City, Missouri; y Las Vegas.
Sin embargo, en algunas áreas se registraron descensos en los retornos de inversión de cambio de hogar. Las mayores caídas se produjeron en las siguientes áreas:
- Corpus Christi, Texas (77 por ciento)
- Hilton Head, S.C. (72,9 por ciento)
- Boulder, Colorado (69,1 por ciento)
- Wilmington, N.C. (58,9 por ciento)
- South Bend, Indiana (54,1 por ciento)
Aumenta el tiempo promedio para voltear
El informe también revela que se está tardando más en volcar casas durante la pandemia. En el tercer trimestre de 2022-2023, el tiempo promedio para completar las transacciones fue de 192 días. En el segundo trimestre de 2022-2023, el tiempo promedio fue de 184 días, y en el tercer trimestre de 2022-2023, fue de solo 184 días.
De hecho, el promedio de 192 días del tercer trimestre de 2022-2023 fue el tiempo promedio más largo en 17 años (desde el tercer trimestre de 2003).
Por qué deberías entrar en el juego
Entonces, ¿es este un buen momento para sumergir los dedos de los pies en el mercado de las casas al aire libre? Henry Angeli III, propietario de Henry Buys Homes en Jacksonville, Florida, cree que es un buen momento para cambiar de casa. "Hay un inventario mínimo histórico debido al aumento de la demanda como resultado de la reducción de las tasas de interés hipotecarias", dice. "Todos están tratando de capitalizar estas tarifas más bajas como resultado del mayor poder adquisitivo, especialmente en mi mercado en Jacksonville".
Luke Smith, fundador de We Buy Property In Kentucky, comparte su entusiasmo y cree que ahora es un mejor momento que nunca para entrar en el negocio. Smith también apunta a bajos niveles de inventario, lo que resulta en una alta demanda. “Los materiales para completar una renovación son más caros, ya que los precios han aumentado debido a las deficiencias de la cadena de suministro debido a la pandemia, pero los valores de las propiedades se están apreciando rápidamente”, explica Smith. "La fuerte demanda ha provocado que los valores de las propiedades se negocien a un ritmo récord y puntos de precios más altos, lo que es excelente para vender casas".
Smith advierte que no debe pagar de más para ingresar al mercado de inversión inmobiliaria. "Pero de lo contrario, si puede administrar fácilmente un proyecto, puede salir adelante".
Por qué no deberías entrar en el juego
Sin embargo, no todo el mundo es tan optimista con respecto al éxito de los novatos en el negocio de la remodelación. "Hay 'ganancias récord' en este momento porque el mercado de viviendas se ha disparado debido al COVID-19, y ha crecido exponencialmente más allá de donde estaba el mercado cuando se compraron las casas de hoy", dice Ryan Serhant, corredor de bienes raíces y coprotagonista. en Bravo's Listado de millones de dólares en Nueva York. "Pero ese delta no durará", advierte. "En el negocio de la remodelación de una casa, usted gana dinero cuando comprar; no entre en el negocio hoy en función de dónde están las casas venta en-esa es la forma al revés ".
Jonathan Faccone, miembro gerente y fundador de Halo HomeBuyers en Bridgewater, Nueva Jersey, también expresa cautela en lo que se refiere a los recién llegados. "A pesar de que el mercado inmobiliario en general es bueno en este momento y los márgenes de ganancia son mayores de lo que han sido, no recomendaría a las personas que se involucren en este negocio en este momento". Y proporciona tres razones por las que:
1. Es extremadamente difícil encontrar buenas ofertas para nuevos inversores.
"El mercado ya está saturado con muchos inversores experimentados que buscan acuerdos con el margen de beneficio adecuado". Faccone dice que es increíblemente difícil para los nuevos inversores competir a menos que estén dispuestos a pagar más por la misma casa. "Si tiene que pagar de más para entrar en un proyecto, correrá más riesgo de perder dinero cuando todo esté dicho y hecho".
2. La pandemia está dificultando la renovación de propiedades.
Para obtener ganancias, Faccone dice que el objetivo siempre es entrar y salir del proyecto en el menor tiempo posible. "Esto asegurará que maximice su potencial de ganancias al mismo tiempo que alivia otros riesgos, como gastar en exceso en renovaciones o no alcanzar su precio de venta proyectado". Sin embargo, dado que los municipios operan a un ritmo lento (y a menudo con personal reducido), dice que las inspecciones, los permisos de construcción, etc., están tardando más en completarse. "Esto es un problema porque a medida que aumentan los tiempos del proyecto, los costos de transporte aumentarán, lo que reducirá las ganancias". Él dice que lo que es aún más peligroso es que el mercado puede cambiar, y si eso sucede mientras está llevando a cabo un proyecto, podría ser desastroso.
3. Se ha vuelto más difícil analizar mucho debido a la pandemia.
“La clave para cambiar casas con éxito es comprar al precio correcto, lo que requiere evaluar correctamente una casa para determinar a qué se puede vender”. En un entorno perfecto, Faccone dice que es difícil evaluar el ARV de la casa (después del valor de la reparación), pero dice que COVID-19 está provocando que los precios se ajusten rápidamente. "Se está volviendo difícil predecir exactamente cuál será el ARV cuando esté listo para poner la casa en el mercado, y se convierte más en un juego de adivinanzas que en una decisión de inversión calculada". Recomienda esperar hasta que el mercado se estabilice antes de saltar.