Si espera construir la casa de sus sueños o incluso una cabaña para una escapada, probablemente haya estado pensando en encontrar la propiedad perfecta. Es posible que ya haya comenzado a buscar, solo para enterarse de que la tierra desnuda es un bien escaso en muchas áreas del país, y los lotes disponibles en un desarrollo pueden tener fuertes restricciones. Eso no significa que deba liquidar o realizar una compra impulsiva del próximo paquete que llegue. En su lugar, revise los siguientes pros y contras de comprar un terreno para terminar con un terreno que le encantará.
Trabaje con un agente de bienes raíces que se especialice en terrenos y lotes de construcción.
Es más probable que encuentre un terreno adecuado cuando trabaja con un agente que se enfoca en comprar y vender lotes y acres en lugar de uno que se especializa en casas o propiedades comerciales existentes. Un agente experto puede estar atento a las tierras adecuadas y hacerle saber el momento en que algo nuevo llega al mercado. Además, tendrá un experto que está familiarizado con los distintos tipos de financiamiento disponibles para la compra de terrenos.
NO pase por alto los listados de casas baratas que parecen reparadores.
La tierra desnuda que está lista para construir es escasa en muchas comunidades y, a menudo, se limita a lotes donde solo se puede construir una casa sencilla que se parezca a cualquier otra casa de la cuadra. Pero los compradores potenciales a menudo pasan por alto una fuente única cuando buscan tierras: ¡reparadores económicos! Estas propiedades a menudo se enumeran por menos del valor del terreno en el que se asientan, y al demoler la casa existente y construir una nueva, podría terminar con un gran lote en un vecindario establecido.
Considere el valor de las viviendas en el área circundante.
Para obtener la mejor inversión a largo plazo, construya una casa de valor similar a las cercanas. Si construye una casa de $ 500,000 en un área donde las otras casas se venden por menos de $ 200,000, es posible que tenga dificultades para encontrar un comprador si decide venderla más adelante. Además, es posible que un prestamista no quiera financiar una casa en un rango de precios que no coincida con los valores de mercado de otras casas en el vecindario. Si tiene un plan de vivienda específico, elija un terreno en un vecindario con viviendas de valor similar.
NO espere un préstamo convencional al comprar un terreno.
Los bancos y las empresas de préstamos evitan prestar dinero para terrenos y lotes desnudos porque no pueden vender esos préstamos en el mercado hipotecario secundario a entidades financieras como Fannie Mae. Si el banco no puede vender su préstamo, no podrá recuperar su dinero, lo que significa que el banco está en riesgo si decide marcharse. Para reducir el riesgo, algunos prestamistas pueden requerir un gran pago inicial, hasta el 50 por ciento del precio de compra, pero otros pueden negarse por completo a prestar dinero por terrenos baldíos. Es posible que necesite efectivo para comprar el terreno, o puede que pueda negociar un trato para el financiamiento del vendedor, a veces conocido como "contrato de terreno", lo que significa que el vendedor a menudo le permitirá liquidar el terreno en pagos a plazos.
Investigue las restricciones en la propiedad.
El momento de averiguar si un terreno viene con restricciones en forma de convenios u ordenanzas es antes de hacer una oferta. En algunas áreas rurales, debe poseer una cantidad mínima de acres, a menudo entre cinco y 40 acres, antes de que se le otorgue un permiso para construir una casa en ellos. En los desarrollos de vecindarios, puede haber servidumbres y reveses legales que restringen no solo dónde se puede construir, sino también el tamaño de la casa. Otras restricciones pueden dictar qué tipo de revestimiento puede colocar en su casa o qué tan inclinado debe ser el techo. Los convenios y ordenanzas pueden ser muy restrictivos, así que consulte con el desarrollador o la oficina del Registro de escrituras del condado para determinar el alcance de los inconvenientes.
NO cuente con la rezonificación de la propiedad después de comprarla.
Los compradores ansiosos por construir a menudo quieren tanto comprar una parcela de tierra específica que se dicen a sí mismos que podrán lidiar con los problemas de zonificación después. Desafortunadamente, no hay garantía de que pueda cambiar la zona del terreno a residencial de industrial o agrícola estricto después de comprarlo, sin importar lo que le diga el propietario actual. Si el terreno en cuestión no está zonificado actualmente para su propósito deseado, haga una oferta, pero haga que la venta esté supeditada a que se apruebe la rezonificación. De esa manera, si la autoridad de zonificación rechaza su solicitud, no se quedará con un pedazo de tierra inutilizable.
HAGA que se realicen pruebas ambientales en terrenos que no forman parte de un desarrollo existente.
En un desarrollo aprobado, el desarrollador probablemente pasó por pruebas ambientales como parte del proceso de subdivisión y planificación. Sin embargo, es una historia diferente si está comprando un terreno que es una superficie rural o un lote en la ciudad que ha estado desocupado durante varios años. La contaminación del suelo o las aguas subterráneas contaminadas, como las que pueden existir si el terreno baldío alguna vez se usó para una estación de servicio o un corral, podría impedirle obtener un permiso de construcción o crear riesgos para la salud de su familia en el futuro.
NO subestime el costo de construir una nueva casa.
A menos que esté buscando una propiedad de primera frente a la playa, el costo del terreno suele ser la parte menos costosa de cualquier proyecto de construcción. A nivel nacional, el costo promedio de construir una casa nueva es de aproximadamente $ 150 por pie cuadrado o alrededor de $ 286,000 por una casa de 2,000 pies cuadrados. Y esa es solo la casa; Si está construyendo en un terreno no urbanizado, también deberá tener en cuenta la posibilidad de llevar los servicios públicos al sitio de la construcción, así como organizar un sistema de alcantarillado privado y un camino privado. Estos costos, junto con el precio de obtener permisos y encuestas, pueden agregar otros $ 15,000 a $ 75,000 a su costo final.
Eche un vistazo al vecindario extensamente.
Además de conducir y señalar la ubicación de los parques y las escuelas, averigüe si se están desarrollando futuros desarrollos comerciales cerca, como un centro comercial o un centro de recreación. Si está comprando un terreno rural, busque posibles inconvenientes, como un vertedero o un corral de engorde cercano. Investigue los registros recientes de la Comisión del Condado para determinar si un agricultor vecino ha solicitado una variación de zonificación para instalar un parque eólico o para obtener información sobre asuntos del condado que le pueden resultar desagradables y difíciles de vivir cerca.
NO se olvide de los peligros naturales.
No importa lo hermosa que se vea una parcela de tierra, tenga cuidado con los peligros naturales ocultos que podrían afectar su capacidad para construir una casa y su seguridad. Si el terreno está en una llanura aluvial, es posible que no pueda obtener un permiso de construcción y, si lo hace, se le pedirá que compre un seguro contra inundaciones, que va de $ 600 a $ 3,000 por año, según el valor de la casa y el riesgo de inundaciones. Otros peligros naturales que pueden presentar obstáculos para la construcción o reducir la seguridad y el valor de la vivienda incluyen suelo inestable, proximidad cercana a una zona de falla, tierras altamente erosionables y una mayor propensión a los incendios forestales.