Jean Nayar es un agente inmobiliario con licencia de Bond New York y autor de varios libros sobre decoración y diseño, que incluyen El Proyecto Hogar Feliz (Filipacchi Publishing, 2013).
Con casi un tercio de las ventas de viviendas en este país que consisten en propiedades en alguna etapa de ejecución hipotecaria el último trimestre, comprar una vivienda en ejecución hipotecaria es una excelente manera de obtener una excelente oferta en una casa. Pero las casas embargadas que han sido abandonadas o descuidadas durante meses, o incluso años, a menudo tienen costos ocultos que pueden convertir ese trato en un pozo de dinero. Aquí, un grupo de expertos ofrece sus mejores consejos sobre los pasos a seguir si está buscando una vivienda en ejecución hipotecaria.
1. Invierta en una inspección de la casa.
“Por alrededor de $ 300- $ 400 dólares, un inspector de viviendas puede proporcionar un informe completo sobre la estructura, los componentes mecánicos y principales de la casa y la propiedad”, dice Greg Herb, un agente inmobiliario con licencia y propietario de Herb Real Estate en Boyertown, Pensilvania. Charles Gif.webpford, un inspector de viviendas con licencia y propietario de Amerispec en Jacksonville, Florida, está de acuerdo y agrega que una inspección de la vivienda realizada por un inspector de viviendas debidamente acreditado le dará “una mejor idea de lo que está comprando y le proporcionará el marco para priorizar su reparaciones, o alejarse si es demasiado para manejar ".
2. Busque información sobre la historia de la casa.
Muchos estados requieren que los vendedores de bienes raíces completen una Declaración de divulgación de propiedad del vendedor (SPDS) como parte de cualquier transacción. “El SPDS generalmente revela cualquier defecto material conocido relacionado con la propiedad y le brinda al comprador una perspectiva histórica de la casa, su mantenimiento, así como cualquier reparación o adición realizada bajo el propietario anterior”, dice Herb. A menudo, sin embargo, estas declaraciones tienen ciertas exclusiones, como cuando un hogar se transfiere entre un esposo y una esposa o entre hermanos. Otra exclusión común es cuando un vendedor externo, como un banco o una institución crediticia, es dueño de la propiedad como resultado de una ejecución hipotecaria. “Cuando compra una propiedad en ejecución hipotecaria de un banco que nunca ha estado en la casa, pierde la perspectiva histórica como comprador”, dice Herb, quien agrega que una inspección de la casa puede ayudarlo a conocer los cambios que pueden haber ocurrido durante la vida de la propiedad.
3. Elimine el invierno de la casa.
Según Gif.webpford, quien también es miembro de la Sociedad Estadounidense de Inspectores de Viviendas (ASHI), si planea comprar una casa que ha estado desocupada durante varios meses, “lo primero que debe preguntar es: '¿Están encendidos los servicios públicos? '”En las casas embargadas en muchas partes del país,“ el agua está cerrada, las trampas están llenas de anticongelante ecológico y las líneas de agua pueden estar presurizadas con aire o expulsados y drenados por completo ”, para evitar que las tuberías se congelen y rompiendo, explica Gif.webpford. Antes de una inspección de la casa, las líneas deberán ser revisadas a presión y energizadas. Y, según Gif.webpford, es posible que necesite un electricista con licencia para realizar un control de seguridad de la electricidad de la propiedad antes de que se restablezca la energía. “Cada municipio tiene sus propias reglas”, dice, “y es posible que se requiera que los compradores de fuera de la ciudad paguen una tarifa para encender la energía y las cosas se pueden complicar si hay tres o cuatro servicios públicos a los que llamar antes de poder obtener todo operando. Un buen agente de bienes raíces debería poder proporcionarle referencias ".
4. Verifique si hay problemas de plomería.
Los problemas más catastróficos en las casas abandonadas o ejecutadas a menudo son causados por tuberías de plomería rotas o fugas. "A veces, cuando excava debajo de la superficie de un inodoro con fugas que ha sido reparado de mala manera, encontrará que no solo tiene que reemplazar la curva de plomo, sino también pisos enteros, vigas de piso y paneles de yeso que están podridos o contienen moho", dice Matthew Barnett, inspector de viviendas con licencia y propietario de Accurate Building Inspectors con sede en Brooklyn, Nueva York. Barnett, miembro de ASHI, dice que controlar un problema de moho puede costar desde un par de cientos de dólares hasta $ 20,000- $ 30,000 o más para reparar y reemplazar pisos y paredes enteros hechos de yeso o paneles de yeso.
5. Investigar los sistemas eléctricos, mecánicos y de calentamiento de agua.
“En las casas abandonadas con sistemas de aire forzado, la suciedad y los escombros e incluso los animales pequeños se acumulan en los conductos”, dice Barnett, “y si la humedad ha estado alrededor de las calderas u hornos durante largos períodos de tiempo, los intercambiadores de calor pueden corroerse y usted tendré que reemplazarlos por completo ". Esto puede costar entre $ 3,000 y $ 5,000, dice, dependiendo del tipo de sistema que necesite. “Algunas empresas de servicios públicos no encenderán la luz piloto de los sistemas de gas si los filtros están sucios para la seguridad contra incendios”, agrega Andrea Johnson, agente de bienes raíces con licencia con sede en Portland, Oregón y miembro fundador y socio de U.S. REO Partners. Esto significa que deberá asumir los gastos de limpieza para comprobar si funcionan.
6. Busque señales de mantenimiento diferido.
“Cuando los propietarios simplemente se dan por vencidos y dejan de cuidar su hogar, habrá muchos problemas de mantenimiento, como la necesidad de limpiar las canaletas, limpiar los escombros del techo, cortar la vegetación descuidada y calafatear / sellar las tejas en duchas y bañeras ”, Dice Gif.webpford, quien agrega que en ciertas áreas en dificultades no es raro encontrar que los electrodomésticos, las unidades de condensación y los accesorios del techo se hayan eliminado por completo. Según Barnett, "las reparaciones baratas, como el uso de cinta adhesiva o masilla de plomería sobre una tubería con fugas o el cableado no profesional de un ventilador" también pueden provocar problemas más profundos, como moho o riesgo de incendio, que pueden requerir reparaciones costosas en el futuro.
7. Compruebe si hay grietas en los cimientos, techo, fugas y otros daños exteriores.
"Tendemos a verlo todo: techos en mal estado, problemas estructurales, daños por agua y otros artículos de reparación costosos", dice Gif.webpford. “En climas áridos, como Texas, los cimientos de las casas necesitan ser regadas o pueden agrietarse y arruinar la casa”, agrega Johnson. Para una casa con piscina, Barnett recomienda ponerse en contacto con un servicio de piscinas para asegurarse de que la tubería y el equipo subterráneo no estén agrietados u obstruidos. "Una inspección normal de la casa cubrirá el estado general del bombeo y el filtrado, el área del patio, los topes y los skimmers, pero un servicio de piscinas puede intentar poner el sistema en funcionamiento para ver si hay algún daño significativo en el equipo", dijo. dice. Si hay un problema, el propietario puede darle crédito para que vuelva a funcionar correctamente.
8. Realice un alcance de alcantarillado.
Especialmente para las casas de más de 20 años, Johnson sugiere invertir en una inspección de alcantarillado. "Las raíces de los árboles pueden romper las líneas", dice, "o es posible que no estén correctamente conectadas a los sistemas públicos". Las líneas también pueden estar podridas, obstruidas o dañadas. Una empresa de plomería puede colocar una cámara de video a través de la línea para determinar su condición.
9. Resuelva cualquier gravamen.
“Muchos municipios tienen regulaciones sobre el mantenimiento de propiedades”, dice Herb. “Si un banco es dueño de una propiedad, generalmente mantendrá un cronograma de corte de césped, pero si no lo hace, el municipio puede colocar un gravamen sobre la propiedad si tiene que entrar y mantener el césped en sí”, dice. “Es posible que contratistas no remunerados, servicios públicos, asociaciones de propietarios y similares hayan colocado otros gravámenes sobre la propiedad”, dice Johnson. Antes de cerrar una propiedad, deberá asegurarse de que usted y un oficial de títulos investiguen a fondo todos los gravámenes y que se solucionen antes de que el propietario anterior le pueda transferir el título.
10. Vuelva a poner la llave en todas las cerraduras.
“Muchas casas tienen un sistema de llave maestra”, dice Johson. "Eso significa que innumerables corredores, contratistas, tasadores y otras personas podrían tener esa clave". Si compra una casa en ejecución hipotecaria, ella aconseja protegerse a sí mismo y a su propiedad instalando inmediatamente nuevas cerraduras con nuevas llaves antes de mudarse.