P: He estado alquilando durante siete años, ahorrando dinero para el pago inicial y finalmente estoy listo para comprar una casa propia. Pero no tengo ni idea de cuánto tiempo llevará, y estoy tratando de programar otros eventos importantes, como mis vacaciones. ¿Existe una forma fácil de estimar? ¿Cuánto tiempo se tarda en comprar una casa?
A: ¡Felicidades por pasar de inquilino a propietario! Según Jeannie Heinen, agente asociado de Four Seasons Realtors en McPherson, Kansas, y miembro de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, tomará aproximadamente de 30 a 60 días desde el momento en que hace una oferta por una casa hasta el momento en que se cierra el trato. y obtienes las llaves.
Varios pasos están involucrados en el proceso de compra de una vivienda. Si bien el tiempo que se tarda en completarlos varía, la casa no será suya hasta que se marque la última de la lista. Estos pasos incluyen:
- Hacer una oferta por la casa.
- Negociar los términos del contrato.
- Aceptación de la oferta.
- Realización de una tasación.
- Programación de inspecciones.
- Abordar las reparaciones descubiertas durante las inspecciones.
- Recibir la aprobación del préstamo.
- Comprobando el título de la propiedad.
- Clausura: la reunión durante la cual se paga al vendedor y la casa es suya.
Si está trabajando con una agencia de bienes raíces, un agente se asegurará de que todos los pasos se completen de manera oportuna. Esta es la mejor opción para la mayoría de los compradores, especialmente los que compran por primera vez.
La fecha de cierre del contrato prepara el escenario.
Cuando haga una oferta por una casa, su agente ingresará la fecha de cierre anticipada, según el tiempo que crea que tomará completar los pasos anteriores. Cuando el vendedor acepta su oferta (generalmente dentro de las 72 horas), su agente y el agente que representa al vendedor comienzan a trabajar para completar todos los pasos antes de la fecha de cierre.
Los diferentes tipos de préstamos afectan el tiempo que se tarda en cerrar.
“Con un préstamo convencional, a menudo se puede cerrar en 30 días”, dice Heinen. Otros tipos de préstamos tardan más en cerrarse, "normalmente de 45 a 60 días".
- Préstamo convencional: Si tiene buen crédito, un historial laboral sólido y un pago inicial, su prestamista probablemente le sugerirá un préstamo convencional. Este tipo de préstamo generalmente se emite localmente y, si todo sale según lo planeado, recibirás las llaves de tu casa en 30 días.
- Préstamo FHA: Si no puede obtener un préstamo convencional, ya sea porque su pago inicial es demasiado pequeño o porque su crédito no es excelente, es posible que aún califique para un préstamo asegurado por la Administración Federal de Vivienda. Un préstamo de la FHA tarda de 45 a 60 días en cerrarse.
- Préstamo de desarrollo rural: Los préstamos RD, emitidos a través del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA), están disponibles para personas con ingresos limitados que viven en comunidades rurales o suburbanas. Los préstamos RD requieren papeleo adicional y pueden tardar hasta 60 días en cerrarse.
- Préstamo VA: Solo los veteranos, miembros de la Guardia Nacional, reservistas y miembros en servicio activo califican para préstamos hipotecarios emitidos a través de la Administración de Veteranos. Al igual que los préstamos RD y FHA, los préstamos VA requieren papeleo adicional, lo que puede retrasar el cierre a 60 días.
Una tasación es crucial para cerrar antes de la fecha del contrato.
Su prestamista requiere una tasación profesional de la casa que está comprando para asegurarse de que vale el precio que está ofreciendo, por lo que programar una tasación es una de las primeras cosas que hará su agente.
Abordar los problemas descubiertos durante las inspecciones puede retrasar la fecha de cierre.
A menos que esté comprando una casa "tal cual", su prestamista querrá una o más inspecciones para determinar el estado de la solidez estructural de la casa y los elementos mecánicos, como plomería, cableado y HVAC. Además, algunos prestamistas requerirán una inspección de termitas. Si se descubre algún problema, su prestamista puede solicitarle a usted o al vendedor que lo solucione antes de cerrar. Dependiendo de los tipos de reparaciones necesarias, esto podría retrasar la fecha de cierre.
La necesidad de vender una casa actual antes de comprar una nueva podría retrasar el cierre.
Cuando los compradores en esta situación hacen una oferta por una casa, a menudo se agrega una cláusula al contrato que establece que la compra de la nueva casa depende de que los compradores vendan su casa existente. Esto se llama una "contingencia" en el contrato. Si el vendedor acepta el trato sin poner un límite al tiempo que el comprador tiene para vender la casa, la fecha de cierre podría retrasarse indefinidamente si la casa del comprador no se vende rápidamente.
Obtenga una aprobación previa para un préstamo antes de comenzar a buscar casas.
Uno de los obstáculos para cerrar una casa es recibir la aprobación del préstamo. "Si el comprador tiene una aprobación previa", dice Heinen, "hay una cosa menos de la que preocuparse". Obtener la aprobación previa implica que el prestamista analice su situación crediticia y financiera, y luego le apruebe la compra de una casa hasta un monto fijo, en función de sus ingresos y gastos actuales. Si bien la aprobación previa no es obligatoria, aumenta sus posibilidades de cerrar antes de la fecha del contrato, o antes, si ambas partes están de acuerdo.
Los factores imprevistos pueden retrasar un cierre.
Si bien la mayoría de las transacciones de compra de vivienda se realizan sin problemas, gracias a los agentes de bienes raíces que trabajan con prestamistas, tasadores, agentes de seguros de títulos e inspectores para garantizar que todo se haga, pueden surgir situaciones imprevistas y descarrilar un cierre. Las complicaciones, como descubrir un gravamen sobre la propiedad, problemas con el título o reparaciones acordadas que no se completan, pueden retrasar el cierre hasta que se hayan aclarado los problemas.
En la mayoría de los casos, el cierre se realizará según lo programado.
Siempre que esté comprando una casa que figura en la lista de una agencia inmobiliaria y esté trabajando con un agente que represente sus intereses, no debería haber retrasos. Los agentes tienen experiencia en mantener todos los pasos del proceso de compra de una vivienda a tiempo.