Quizás ha estado buscando durante varios meses o incluso años, y ahora ha encontrado la casa perfecta. Su sueño viene con volutas elaboradamente detalladas, un poste de newel tallado a mano o majestuosas columnas blancas. También figura como un recurso que contribuye a un distrito histórico en el Registro Nacional de Lugares Históricos. ¿Qué significa eso? ¿Qué cosas debes considerar antes de determinar que esta casa es para ti?
1. Al ser propietario de una casa histórica, se convierte en parte de algo más grande.
Una lista en el Registro Nacional es un servicio exclusivo y exclusivo que atrae a un grupo específico de compradores de vivienda, sugiere Tom Zannelli, un agente de ventas senior de Paragon Real Estate en San Francisco, aunque su encanto también puede conquistar a compradores inesperados. Ser propietario de una propiedad dentro de un distrito histórico le ofrece la oportunidad única de interpretar y compartir la historia de su hogar, como administrador de un contribuyente reconocido al pasado de nuestra nación.
Thom y Lynn Wood, arquitectos y directores de Time Line Architecture, eligieron conscientemente vivir en su vecindario de viviendas militares remodeladas en Fort Ethan Allen en Essex, VT. Tanto el entorno como la casa fomentaron la reutilización residencial, mientras que el espacio ofrecía un diseño, artesanía y materiales poco comunes. “Fue una oportunidad de ser parte de algo más grande y único”, dijo Lynn.
2. Comprar una casa histórica ofrece un importante retorno de la inversión.
Una cita del Registro Nacional confirma la importancia histórica de una casa, pero el valor real puede realizarse en la estabilidad y solidez del valor de la propiedad. Un estudio de 2000 sobre las ventas de viviendas en Carolina del Sur mostró que las viviendas en los distritos históricos de Columbia se vendían un 26 por ciento más rápido que el mercado en general; mientras que los propietarios históricos de Beauport vieron un enorme precio de venta 21 por ciento mayor. En Rome, GA, las propiedades en vecindarios históricos designados aumentaron en valor un 10 por ciento más que propiedades similares sin designación histórica entre 1980 y 1996. Estudios en Texas, Nueva York y Pensilvania corroboran el efecto positivo que tiene una designación de distrito histórico en el valor de las propiedades, con aumentos generales entre el 5 y el 20 por ciento. La estabilidad del valor de la propiedad parece extenderse también a la tenencia del propietario: se informa que hay una menor rotación de propietarios dentro de los distritos históricos que en los vecindarios que carecen de esa distinción.
3. Las renovaciones y adiciones de una casa histórica pueden estar reguladas.
La inclusión en el Registro Nacional es un reconocimiento de la importancia de una propiedad para su comunidad, estado o nación. Algunos compradores de vivienda pueden estar ansiosos por esta designación del Servicio de Parques Nacionales, por temor a la infracción de sus derechos de propiedad. Pero en gran parte, estas preocupaciones son infundadas, siempre que el trabajo no reciba dinero federal y no requiera licencia o permiso federal. Los propietarios no tienen la obligación de restaurar su propiedad ni de abrir sus puertas al público.
Sin embargo, muchos municipios han designado distritos de control de diseño en áreas que han sido identificadas como de particular importancia histórica, arquitectónica, escénica, cultural o visual. Los edificios en estas áreas pueden estar sujetos a revisión para cualquier modificación, adición o demolición propuesta. Estas ordenanzas de preservación ayudar a los propietarios de viviendas a proteger su inversión preservando el carácter histórico de sus vecindarios. Se recomienda a un posible comprador de una propiedad dentro de un distrito histórico establecido que visite la oficina local de planificación y zonificación para determinar qué pautas pueden aplicarse a ellos.
La revisión de cualquier proyecto puede abarcar desde una evaluación superficial por parte de un administrador de zonificación hasta la revisión por una comisión secundaria que asesora específicamente sobre cuestiones de sensibilidad histórica y compatibilidad arquitectónica. Para ciertos tipos de trabajo, los propietarios pueden necesitar obtener un permiso llamado Certificado de Idoneidad (COA) o Permiso para trabajos menores de su oficina de planificación o junta de revisión histórica. Las comunidades que dependen del turismo patrimonial con frecuencia tienen procedimientos de revisión más estrictos: Historic Savannah requiere revisión para alteraciones tan pequeñas como el cambio de toldos. En el distrito Row House de la ciudad de Nueva York, es necesario un COA antes de cambiar las contraventanas exteriores. La revisión solo se aplica al exterior de cualquier estructura en un distrito histórico y no afecta ningún cambio interior.
Algunas comisiones de distritos históricos pueden requerir el reemplazo de materiales dañados en especie, es decir, con materiales o características de diseño originales del edificio. Si bien la alteración de una casa histórica puede requerir materiales o mano de obra específicos o costosos, se equilibrará con la probabilidad de que la inversión se mantenga. Además, la propiedad protegida de su vecino también es menos probable que se altere de una manera que pueda reducir el valor de su propiedad.
4. Una casa histórica puede tener acceso a recursos para su preservación.
En algunos casos, los edificios que figuran como recursos contribuyentes en el Registro Nacional pueden ser elegibles para ayuda financiera limitada a través de subvenciones, préstamos o incentivos fiscales. Georgia ha congelado por ocho años las evaluaciones de impuestos a la propiedad en propiedades históricas designadas. El gobierno federal actualmente limita las oportunidades de crédito fiscal a estructuras que generan ingresos (en lugar de estrictamente residenciales). Las organizaciones de preservación son otro recurso para una modesta ayuda financiera.
Las servidumbres de preservación se pueden arreglar a través de gobiernos locales u organizaciones privadas como Historic New England (antes Sociedad para la Preservación de Antigüedades de Nueva Inglaterra). Estos arreglos pueden reducir la carga del impuesto a la propiedad al tiempo que brindan la preservación, protección y mantenimiento de su propiedad histórica. Los programas difieren de un estado a otro, así que consulte con su Oficina Estatal de Preservación Histórica (SHPO), agencia de planificación local o sociedad histórica comunitaria.
El gobierno federal ha incluido miles de distritos históricos en el Registro Nacional, que van desde las casas emblemáticas de Newport hasta las modestas viviendas industriales de Nueva Inglaterra. Para obtener más información, comuníquese con el Registro Nacional de Lugares Históricos o con la Oficina Estatal de Preservación Histórica local.