Desde la Segunda Guerra Mundial, el gobierno federal ha contribuido a promover y apoyar viviendas asequibles a través de GI Bills y financiamiento a bajo interés. Estas políticas y subsidios fueron muy efectivos para ayudar a los IG que regresaban y a otros compradores de vivienda por primera vez a ingresar a sus primeros hogares. Pero con el rápido crecimiento económico y el Baby Boom, los subsidios federales tradicionales por sí solos no han podido mantenerse al día con la creciente brecha de asequibilidad. Las familias necesitan lugares seguros y decentes para vivir. Las comunidades necesitan un suministro adecuado de viviendas, a todos los niveles de precios, y las empresas necesitan viviendas que sean asequibles para su fuerza laboral.
Asequible para comprar
El gobierno federal define la asequibilidad de la vivienda como costos de vivienda que no superan el 30 por ciento de los ingresos familiares. Los costos de vivienda se definen como alquiler o principio, intereses, impuestos y seguro combinados (PITI). Si asumimos que obtiene el ingreso medio de 2002 de $ 43.318 (censo de EE. UU.), No gastaría más de $ 1.083 por mes en costos de vivienda. Ahora, si también asumimos que está comprando una casa al precio medio de 2002 de $ 158,300 (Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios), necesitaría realizar un pago inicial de $ 28,890 para comprar esa casa y aún cumplir con la definición de "asequible . " Por supuesto, hay otros factores que influyen en este acuerdo, como la tasa hipotecaria, el plazo (duración) del préstamo, los puntos y los costos de cierre. Cambie cualquiera de estos factores y su pago inicial o pagos mensuales podrían subir o bajar. Y cuando se toman en cuenta los puntos y los costos de cierre, ¡su desembolso de efectivo total al cierre sería de más de $ 33,000! Según la definición del gobierno, esta casa puede ser asequible, pero con tanto dinero en efectivo necesario por adelantado, ¿sería asequible para usted la compra?
Asequible de construir
Un factor importante en la asequibilidad es el costo de producir una vivienda. Los grupos de constructores a menudo afirman, y las estadísticas del gobierno respaldan estas afirmaciones, que la construcción de viviendas tradicionalmente saca a la nación de la recesión. No es de extrañar si se tiene en cuenta que la construcción de viviendas beneficia no solo a los oficios, sino también a la fabricación, los servicios profesionales e incluso el transporte. Pero la demanda de viviendas nuevas puede provocar escasez de mano de obra y materiales. Los retrasos debido al clima o problemas de permisos también aumentan los costos y estos costos se transfieren al comprador. Los constructores de casas nuevas suelen operar con márgenes de ganancia neta bastante estrechos del 5 al 10 por ciento, por lo que incluso un pequeño aumento en los costos puede reducir drásticamente las ganancias de un constructor y aumentar los costos de la vivienda para los compradores.
Un constructor experimentado puede ayudar al comprador de vivienda a mantener bajos los costos mediante un diseño cuidadoso y una selección de materiales. Este proceso se denomina “ingeniería de valor” y, como comprador, le conviene encontrar un constructor que lo comprenda a fondo. Pero si bien la industria de la construcción ciertamente se beneficia de las innovaciones en materiales y métodos, el constructor independiente generalmente no puede tener un gran impacto en la asequibilidad general de la vivienda. Piénselo de esta manera: una mansión de $ 750,000, en su esencia, está construida esencialmente con los mismos materiales que un rancho de $ 125,000 de tres habitaciones. No son solo los acabados los que hacen que la etiqueta de precio esté inflada.
Reducir los costos de vivienda
Una de las formas clave de lograr la asequibilidad es aumentar la densidad de viviendas. Las regulaciones de uso de la tierra a nivel federal, estatal y local pueden tener un impacto tremendo en la asequibilidad de la vivienda. Las regulaciones de los humedales, por ejemplo, eliminan grandes extensiones de tierra del mercado de la vivienda, reduciendo la oferta. Las reglas de zonificación locales que requieren parcelas de cinco acres para cada vivienda unifamiliar también añaden presión al suministro de tierras. Hay ciertos costos fijos para desarrollar cualquier parcela de tierra, incluida la planificación y los permisos del sitio, las carreteras, la energía, el alcantarillado y el agua. Todos estos costos deben estar incluidos en el precio de venta de la vivienda que se construye en la parcela. Si la zonificación u otras regulaciones limitan la parcela a la construcción de una casa, todos esos costos de desarrollo deberán ser asumidos por esa sola casa, lo que hará que el precio suba. Si las regulaciones de zonificación permiten una mayor densidad de viviendas (más casas por parcela), el constructor puede distribuir los costos de desarrollo del terreno entre todas las unidades de vivienda, por lo que la construcción y la compra de la misma casa costaría menos.
Política de vivienda para la asequibilidad
Los gobiernos locales suelen intervenir cuando la escasez de viviendas asequibles comienza a dañar la vitalidad de la comunidad. En muchas áreas del país, los trabajadores esenciales como la policía, los bomberos, los trabajadores médicos y los maestros no pueden permitirse vivir en las comunidades donde trabajan. Algunos municipios ahora ofrecen subsidios y otros incentivos para cerrar la brecha de asequibilidad y atraer a los trabajadores más cerca de sus trabajos. Otras medidas empleadas por los gobiernos locales y estatales incluyen mandatos de asequibilidad de vivienda y ordenanzas de zonificación inclusiva.
En Massachusetts, por ejemplo, la Ley 40B es un estatuto estatal que requiere que todos los municipios del estado tengan una política de vivienda con el objetivo de tener al menos el 10 por ciento de su inventario de viviendas asequible para las personas que ganan el 80 por ciento o menos del ingreso medio del área. (AMI). Tales medidas pueden requerir que los desarrolladores aumenten la densidad de viviendas para usar de manera más eficiente la tierra disponible. Algunas reglas requieren que los desarrolladores hagan asequible un cierto porcentaje de las viviendas que construyen. La Ley 40B fue una de las primeras leyes de este tipo en el país y ha sido parcialmente responsable de la creación de aproximadamente 18,000 unidades de vivienda que cumplen con este nivel de asequibilidad. Maine siguió su ejemplo con una ley similar. En la actualidad, existe una lista creciente de estados, en todas las áreas del país, con legislación existente o pendiente que promueve y / o exige la asequibilidad de la vivienda.
También hay una serie de organizaciones y programas sin fines de lucro que abordan específicamente la asequibilidad de la vivienda. Los fideicomisos de tierras comunitarias (CLT), por ejemplo, suelen ser entidades privadas sin fines de lucro que aseguran subvenciones y donaciones para comprar tierras y viviendas a un precio asequible a largo plazo. La mayoría de los CLT venden las casas, pero mantienen la tierra “en fideicomiso” mediante arrendamientos de tierras a largo plazo al propietario de la casa. La mayoría de los arrendamientos CLT requieren algún tipo de limitación de capital para que cuando se venda la casa, siga siendo asequible para el próximo comprador. Otras organizaciones incluyen Habitat for Humanity, NeighborWorks, agencias estatales de financiamiento de vivienda y autoridades locales de vivienda. Un programa federal relativamente nuevo, administrado a través de las autoridades de vivienda locales, permite a los inquilinos elegibles usar sus vales de vivienda de la Sección 8 para comprar una casa. Los bancos locales y los prestamistas hipotecarios suelen tener la información más reciente sobre los programas de préstamos para quienes compran por primera vez.
Estudio de caso: Los fideicomisos de tierras comunitarias salvan la vivienda
La ciudad de Burlington, una población de unos 40.000 habitantes, es la ciudad más grande de Vermont. A pesar de su economía estable y el encanto de una pequeña ciudad, Burlington tiene su parte de los problemas de las grandes ciudades: alquileres altos, propietarios ausentes, viviendas envejecidas y salarios que van a la zaga del aumento de los costos de la vivienda. En 1984, los líderes de la ciudad y los defensores de la vivienda establecieron el Burlington Community Land Trust (BCLT), el primer CLT financiado por el municipio. Hoy es el CLT más grande de los EE. UU. Con más de 2500 miembros.
Un CLT es una organización comunitaria controlada democráticamente que adquiere terrenos y edificios y mantiene el terreno en fideicomiso por el bien de la comunidad en general. En términos de vivienda asequible, este modelo elimina el costo de la tierra de la ecuación de costo de vivienda, lo que hace que la casa sea mucho más asequible. Además, el fideicomiso de tierras proporciona un contrato de arrendamiento renovable a largo plazo (generalmente 99 años) al propietario. A cambio, los compradores de vivienda acuerdan limitar el precio de la vivienda cuando decidan venderla. En muchos casos, CLT obtiene la primera opción para recomprar la casa a un precio determinado por la fórmula. Los propietarios obtienen menos equidad de la venta, pero esta limitación asegura que la casa será asequible para el próximo comprador.
En promedio, una vivienda BCLT por primera vez es asequible para personas con un 62 por ciento del ingreso medio del área. En la reventa, la casa BCLT promedio es asequible para las personas que ganan el 57 por ciento del AMI, pero la venta brinda a los propietarios una ganancia neta de más de $ 6,000.
Limitar la equidad puede haber sido una idea radical hace 20 años, pero el modelo se ha generalizado. Cuando se estableció Burlington Community Land Trust en 1984, solo había un puñado de CLT. Hoy en día hay más de 160 en 34 estados y otros en Canadá y el Reino Unido.