Los procesos de solicitud y aprobación de edificios varían de un pueblo a otro y de un distrito a otro, pero la mayoría de los municipios revisarán los planes y los aprobarán directamente a través de la oficina de planificación o construcción. Algunos le permitirán pagar la tarifa y marcharse con el permiso para publicar en su ventana.
Otros municipios requerirán una comparecencia ante la junta de zonificación o planificación antes de emitir la aprobación. Qué tan de cerca controlen su proyecto y qué tan difícil es obtener su permiso depende de varios factores, principalmente el tamaño de la adición, si se puede ver desde el exterior, el grado en que impacta la huella del edificio y dónde se encuentra la casa.
En San Antonio, TX, se puede obtener de inmediato un permiso de construcción estándar para adiciones de menos de 1,000 pies cuadrados que tienen un solo piso de altura. “Para una adición de habitación residencial de menos de 1,000 pies cuadrados, todo lo que necesitamos es un plano del sitio que muestre las dimensiones y los contratiempos”, dice Jacob Sánchez del Departamento de Construcción de San Antonio. Cualquier adición que tenga más de 1,000 pies cuadrados o dos pisos de altura o más requiere una revisión del plano. “La revisión demora entre 10 y 15 días”, dice Sánchez. Por una tarifa adicional, los propietarios pueden apresurarse en su revisión, reduciendo el tiempo de espera a unos cinco días.
Permisos de construcción en distritos históricos
Para los edificios ubicados en un distrito histórico, ya sea Texas o Massachusetts, el proceso es mucho más complicado. Muchos propietarios dirían que la parte más difícil de renovar una estructura histórica es obtener el permiso. Cada distrito histórico tiene sus propias pautas y procesos para revisar diseños y aprobar permisos. Para algunos, la aprobación se centra en crear una adición que sea perfecta, se combine con la estructura original y esté construida con materiales similares. En Rowley, MA, David Masher tuvo que mostrar cómo el diseño y los materiales utilizados se combinarían con la fachada original de su casa victoriana de 1890. Masher había revisado el documento de la Comisión del Distrito Histórico (HDC) que describe las prácticas y materiales aceptables e inaceptables antes de su comparecencia ante la comisión. “Les dijimos que estábamos en total conformidad con su documento. En todo caso, vamos a devolver la casa a su estado original ”, dice.
La adición de Masher es visible desde la calle, lo que desencadena una revisión automática y la aprobación de la Comisión del Distrito Histórico de Rowley. Masher, que había pasado por aprobaciones previas, sabía estar preparado. "Tienes que saber cuándo se encuentran y estar preparado", dice. “Vine con un conjunto completo de planos con cuatro vistas. Dejé los planos y una solicitud de revisión tres semanas antes de la reunión ”, dice. Eso le dio tiempo a la junta para revisar los planes y preparar preguntas para la presentación. Con la aprobación de la Comisión de Distrito y la aprobación de la Comisión de Conservación que supervisa los humedales que lindan con su propiedad, Masher estaba en camino de obtener todas las aprobaciones para el permiso.
En San Antonio, todas las adiciones a propiedades históricas son revisadas por la Comisión de Revisión Histórica y de Diseño (HDRC). "Ciertamente, revisarán una adición visible con mayor escrutinio que una que está en la parte de atrás y oculta desde el frente", dice Brian Chandler, planificador principal de la Oficina de Preservación Histórica de la Ciudad de San Antonio. Todas las aplicaciones para adiciones requieren un conjunto completo de planos con planos de planta, elevaciones, un plano del sitio y fotos relevantes de la propiedad. “El HDRC considerará los siguientes factores: escala y masa en relación con la estructura existente y para el distrito en general, y materiales”, según Chandler. El objetivo es combinar la adición con la estructura existente mientras se mantiene la integridad del vecindario que lo rodea.
Objeto de los permisos
En todos los casos, la intención es la misma: el objetivo del proceso de obtención de permisos es garantizar que se realicen adiciones seguras, apropiadas e históricamente sensibles a los edificios locales. Masher ha pasado por el proceso repetidamente y comprende los objetivos de su HDC local. “El punto es mantener el carácter de nuestro distrito histórico”, dice, y garantizar que se cuide y mejore la arquitectura existente siempre que sea posible. Chandler agrega que las nuevas adiciones y estructuras deben encajar dentro del contexto del paisaje construido existente y demostrar una cierta "compatibilidad con la integridad histórica y arquitectónica existente de un distrito".
A diferencia del Rowley HDC, el HDRC de San Antonio revisa los materiales específicos utilizados para cualquier adición a una estructura dentro del distrito histórico. El propósito es asegurarse de que los materiales seleccionados complementarán el edificio existente sin dejar de ser distintos de la estructura original. “Fomentan la compatibilidad de diseño y materiales sin replicar”, dice Chandler. No todos los códigos de conservación quieren una adición perfecta; algunos, como San Antonio, quieren que el edificio se lea como una historia que incluya transiciones y adaptaciones. Estos cambios luego pueden ser leídos por historiadores posteriores que revisan el edificio en busca de adaptaciones y autenticidad.
Calendario de cierre
Cada municipio tiene su propio orden de aprobaciones a seguir para obtener un permiso de construcción. Pueden ser mundanos, como demostrar que los impuestos están actualizados, o pueden ser un desafío. Para Masher, la aprobación de HDC fue solo una de las muchas aprobaciones requeridas para su permiso. Tenía que tener pruebas de que sus pagos de agua, alcantarillado, gas, electricidad e impuestos estaban al día, así como las aprobaciones del Distrito Histórico y las Comisiones de Conservación.
En San Antonio, las aprobaciones adicionales pueden provenir de la presentación inicial a la Comisión de Revisión Histórica y de Diseño. "Aproximadamente cuatro casos de un promedio de 25 a 30 casos en una agenda se enviarán a uno de los cinco comités de HDRC diferentes (letreros, arquitectura, demolición, Riverwalk y arte público) para una revisión adicional", dice Chandler. La comisión puede incluso requerir una visita in situ y una entrevista con el solicitante antes de volver a comparecer en la próxima reunión.