Antes de poner sus casas en el mercado, algunos vendedores realizan costosas renovaciones que pueden o no mejorar significativamente el valor de reventa de la casa. Otros vendedores no quieren la molestia y el gasto de mejorar sus propiedades y deciden comercializar una casa "tal cual".
Cuando ve una casa que se vende "tal cual", ¿qué significa eso exactamente? ¿Debería preocuparse de que la propiedad sea un pozo de dinero? ¿Es una buena estrategia para los vendedores cotizar como está? Esto es lo que todas las partes deben saber sobre estas dos pequeñas palabras.
De todos modos, ¿qué significa "tal cual"?
Históricamente hablando, cuando una casa se vendía "tal cual", la casa estaba en mal estado, dice Katie Falk, socia del equipo Falk Ruvin Gallagher de Keller Williams Realty en Whitefish Bay, Wisconsin. En el mercado actual de vendedores, sin embargo, el término no es necesariamente tan negativo como antes.
"Vender una casa 'tal cual'", explica Falk, "generalmente significa que el vendedor quiere que el comprador acepte la condición de la casa tal como está al escribir una oferta de compra". Esto significa que el vendedor no quiere arreglar cualquier cosa que pueden surgir durante la inspección, dice, ni quieren entablar negociaciones con el comprador.
Sin embargo, los compradores que realizan transacciones tal cual no están necesariamente estancados si surgen problemas. "Hay ocasiones en las que se realiza una inspección después de que se acepta la oferta en una propiedad 'tal cual'", dice Falk, que "revelan problemas que el vendedor no conocía, como un intercambiador de calor agrietado en un horno o fugas en el sótano en un rincón oscuro ". En esos escenarios, explica, los compradores que acordaron comprar una propiedad tal como está pueden solicitar que se corrijan los problemas recién descubiertos.
Como es: el lado positivo
Para los vendedores, la ventaja de comercializar una casa "tal cual" es que evitan la molestia de las costosas y lentas reparaciones de la casa que están vendiendo, y los compradores lo saben de antemano. Los vendedores pueden estar "al tanto de los revestimientos que pueden necesitar ser reemplazados, trabajos de albañilería que necesitan reparación … pisos de madera rayados y la necesidad de un trabajo de pintura exterior", explica Ellen Schwartz, un agente inmobiliario asociado con licencia de Compass que trabaja con clientes El condado de Westchester, Nueva York y el condado de Fairfield, Connecticut. Sin embargo, ofrecer la casa "tal cual" es la manera que tiene el vendedor de reconocer desde el principio que la casa necesita trabajo, pero no está dispuesto a ocuparse de esas reparaciones por sí mismo. Los compradores saben que la inspección es solo para fines informativos, agrega Schwartz.
Dado que una casa tal como está no está necesariamente en mal estado, dice Falk, los vendedores pueden beneficiarse al agregar esta descripción a la lista de su casa, particularmente en un mercado de vendedores, cuando es común recibir ofertas de varios compradores. “Junto con el precio y los términos está la contingencia de la inspección”, dice. "El vendedor no quiere que (la inspección) sea una contingencia en absoluto". En otras palabras, si la inspección revela problemas con la casa, el vendedor aún no está dispuesto a negociar la oferta original del comprador.
Los compradores que voluntariamente entran en acuerdos tal como están deben tener cuidado de no hacer demasiadas demandas a los vendedores. Una transacción de bienes raíces "puede volverse espinosa", advierte Falk, "si el comprador solicita reparaciones y el vendedor se muestra inflexible en no realizar ningún cambio".
Cuando agregar "tal cual" a su lista puede no ser una buena idea
La principal desventaja de listar una casa tal cual en el Servicio de Listado Múltiple (MLS), dice Schwartz, es que “puede asustar a algunos compradores porque (la designación) envía un mensaje de que tal vez el vendedor no ha cuidado mucho la casa . " Los compradores esperan que haya problemas con los que tendrán que lidiar si compran una propiedad tal como está, y debido a que "a los compradores no les gustan los problemas", dice Schwartz, esto podría significar ofertas cada vez más bajas para los vendedores.
Su punto de vista es compartido por Yawar Charlie, director de la división de propiedades en Aaron Kirman Group en Beverly Hills, California, y una serie habitual en CNBC Listado imposible. "Cuando la oferta es baja y la demanda es mayor", dice, es más probable que los vendedores comercialicen sus anuncios "tal cual". "Los vendedores se sienten un poco más empoderados para hacer esto porque dicen: 'Estamos firmes en nuestro precio'".
Sin embargo, a menos que la casa sea realmente reparadora, Charlie desaconseja una lista tal como está porque "desanima a los compradores potenciales y usted quiere asegurarse de que alguien tenga una conexión emocional con su propiedad". Una buena descripción de la propiedad ayuda en gran medida a crear esta conexión inicial, dice, pero "si … la casa se vende 'tal cual', esto puede generar señales de alerta para el comprador y podrían pensar que algo anda mal. " con eso. Aquellos que estén considerando listar sus propiedades podrían considerar usar herramientas digitales como estas para comercializar sus casas.
Los vendedores que enumeran las casas tal como están también pueden dar a los compradores impresiones negativas sobre ellas. ¿Cómo es eso? Charlie dice que los compradores que ven una notación tal como está en una lista "también pueden tener la noción preconcebida de que el vendedor no es razonable y no quieren trabajar con alguien así en una transacción". Una mejor estrategia, dice, es que un vendedor permita al comprador hacer una oferta y realizar inspecciones. Posteriormente, el vendedor puede informar al comprador que quiere vender la casa tal como está, con el entendimiento de que es posible que deba bajar el precio.
Los pros y los contras de pujar por una casa tal como está
Una casa tal como está no es necesariamente un mal negocio. "Si el comprador planea hacer renovaciones después del cierre, es posible que no esté tan preocupado" por hacer algunas más, dice Schwartz. "Tienen las finanzas para hacer frente a los problemas, ya que de todos modos renovarán la mayor parte de la casa". Sin embargo, es posible que los compradores que tienen un presupuesto ajustado no tengan los fondos para problemas inesperados que podrían surgir en una casa tal como está.
Schwartz siempre aconseja a los clientes que esperen el informe de inspección. Su contenido puede llevar al comprador a alejarse de la casa, pero también puede revelar que la casa no tiene problemas importantes.
Charlie está de acuerdo en que los compradores deben hacer su debida diligencia para saber en qué se están metiendo si compran la casa, y recuerda que "incluso si una propiedad se anuncia 'tal cual', el comprador aún puede solicitar una reparación o crédito ”si hay un problema con la propiedad. Cuando tanto el comprador como el vendedor están motivados, dice, por lo general se puede llegar a un acuerdo amistoso.