Con un exceso de propiedades en dificultades en el mercado ahora, la gente está ansiosa por hacer negocios. Pero hay poco margen de error. Tienes que ser inteligente con las casas que compras y las reparaciones que haces. También debe estar preparado para mantener su propiedad a largo plazo, o podría terminar con una casa que no puede vender y un pago de hipoteca que no puede pagar. Pero si va a intentar cambiar casas, aquí hay algunas cosas que debe saber.
Encontrar la casa adecuada
Los inversores inmobiliarios viven y mueren según los números. Tienes que enamorarte del trato, no de la casa. Y las grandes ofertas no te van a llamar la atención. Los inversores experimentados pasan tiempo todos los días buscando propiedades en dificultades y tienen una red de personas que buscan ofertas para ellas.
Algunos inversores se aseguran de tomar una ruta diferente a casa desde el trabajo para buscar posibles ofertas. Otros, como Sid Davis, inversor inmobiliario y autor de Remodelaciones de casas que venden: formas rápidas y fáciles de obtener el precio más alto posible, recomiende elegir un vecindario en particular y recorrerlo con regularidad. “Busque la mejor oferta en el mejor vecindario”, dice Davis. “Incluso en las mejores zonas, siempre hay gente que necesita vender rápido. Elija un área objetivo que desee e invente volantes que digan "Puedo cerrar en una semana" o "Efectivo por adelantado". Hay muchas personas en problemas. "
Busque es una casa que tiene un precio muy por debajo del valor de mercado, dicen los expertos. Esa es la única forma de ganar dinero en el mercado actual.
Encontrar financiación
Incluso cuando la suscripción de hipotecas era floja, los banqueros eran más duros con los inversores que con los propietarios, exigiendo más dinero y cobrando tasas de interés y tarifas más altas. Hoy en día, los prestamistas son más estrictos que nunca cuando se trata de prestar dinero para inversiones inmobiliarias.
Para los rehabilitadores que poseen una casa, puede ser más fácil obtener una línea de crédito con garantía hipotecaria y usar ese dinero para el pago inicial requerido. Pero entienda lo que está haciendo: está poniendo en riesgo su propia casa si no puede vender la propiedad y se atrasa en los pagos.
Pensar a largo plazo
Muchos inversores inmobiliarios profesionales ven el cambio como un enfoque miope del negocio. Prácticamente la única ventaja, dice Jones-Cox, es una ganancia rápida, pero los impuestos a las ganancias de capital se comen una gran parte de eso, y las condiciones actuales del mercado no conducen a una venta rápida. Además, los proyectos de rehabilitación son conocidos por tomar más tiempo y costar más dinero de lo previsto. Es mucho mejor mantener la casa y disfrutar de los beneficios a largo plazo.
Davis, que ha invertido siete casas en un año, está de acuerdo y dice: “Ganaba entre $ 10,000 y $ 12,000 por casa y pensaba que estaba muy bien. Fue la cosa más tonta que hice en mi vida. Si los hubiera mantenido como alquileres, ahora tendría $ 1.5 millones en capital ".
Quizás la forma más inteligente de abordar el cambio en este momento, especialmente para el nuevo inversionista, es comprar una casa como propietario ocupante, vivir en ella durante dos o tres años mientras la arregla y luego venderla para obtener ganancias. Obtendrá una mejor tasa de interés en el financiamiento, eliminará los pagos iniciales más altos que se requieren de los inversionistas y el fuerte impuesto a las ganancias de capital que pagan los aletas por las casas que compran y venden rápidamente, y le dará tiempo a la casa para apreciarla. "Esa es una estrategia bastante espectacular para ganar $ 50,000 o $ 100,000 y no pagar impuestos", dice Vena Jones-Cox, una inversora inmobiliaria con sede en Cincinnati y ex presidenta de la Asociación Nacional de Inversores Inmobiliarios.
Realización de las renovaciones adecuadas
Una vez que encuentre la casa, debe hacer un presupuesto de renovación y reparación. El primer paso es establecer un precio de venta aproximado. Eso se logra mediante la ejecución de un análisis de mercado comparativo de casas similar a la que está vendiendo en ubicación, antigüedad, pies cuadrados, recuento de dormitorios y baños, antigüedad y características. Mire los precios de las casas que se están vendiendo, así como los que han estado sentados durante meses, recomienda Dean Graziosi, un inversionista de bienes raíces con sede en Tempe, AZ y autor de El millonario inmobiliario. Eso le dará una buena idea de qué incluir en su rehabilitación.
Luego, deduzca cuánto pagó por la casa, sus otros gastos (como la comisión de un agente de bienes raíces) y la ganancia que le gustaría obtener. "Eso le dirá cuánto puede gastar", dice. Las reglas de reparación para las rehabilitaciones son bastante similares a las recomendadas para los compradores de viviendas que preparan su propia casa para venderla: Las primeras impresiones son críticas, así que preste mucha atención al patio delantero, el exterior de la casa y la entrada; cocinas y baños principales venden la casa; no imponga su estilo de decoración a los compradores; y mantenga los colores en una paleta neutra para que los compradores puedan personalizarlos.
El mayor error que Jones-Cox ve que cometen los inversionistas en sus rehabilitaciones es gastar dinero en mejoras que no agregan valor y no son apropiadas para el vecindario. “Entran en estas propiedades, se enamoran de ellas y piensan que sería genial poner un jacuzzi en el baño de una casa de $ 125,000”, dice ella. "No son razonables sobre lo que se debe hacer, se exceden y nunca recuperan su inversión".
Diane Saatchi, vicepresidenta senior del Grupo Corcoran que tiene su sede en East Hampton, Nueva York, ve lo mismo en rehabilitaciones multimillonarias. “A veces, la gente gasta de más en formas que no son tan importantes”, dice Saatchi. “Alguien instalará un generador costoso y no tendrá suficiente espacio de guardarropas o espacio de almacenamiento para el tamaño de la casa. O harán algo que no se adapte a un vecindario. Si es un vecindario donde todas las casas tienen garajes y tú conviertes el garaje en una sala de ejercicios, eso es estúpido ".
Si piensa como un inversionista inmobiliario exitoso y considera cambiar o rehabilitarse como una inversión a más largo plazo, es más probable que tenga éxito.
Hay docenas de formas de estropear un trabajo de remodelación para revenderlo. En la parte superior de la lista están:
- No hacer tu tarea. Hay tantas casas en el mercado a la venta hoy en día que la competencia por los compradores es feroz. Echa un vistazo a la competencia antes de empezar a derribar paredes. La forma más sencilla de hacerlo es visitar jornadas de puertas abiertas en el mismo rango de precios.
- Ir por la borda. Quieres que tu casa se destaque, pero no como un pulgar dolorido. Haga el suyo un poco mejor que el de la competencia, pero mantenga la coherencia con el vecindario.
- Ignorando el patio. Algunos rehabilitadores pasan todo su tiempo en el interior y se olvidan del exterior. El césped debe estar en la mejor forma posible.
- Esquinas de corte. Hay una gran diferencia entre hacer las cosas de la manera más económica posible y hacer la vista gorda ante los problemas importantes para ahorrar dinero. No se limite a limpiar y pintar cuando algo deba repararse o reemplazarse.
- Contratación de contratistas sin licencia. Los problemas con la integridad estructural de la casa o sus sistemas principales (calefacción y aire acondicionado, plomería y electricidad) deben ser reparados por profesionales asegurados y con licencia.
- Intentando hacerlo todo tú mismo. Si no ha realizado algunos de los trabajos de mejoras para el hogar más complicados que ha preparado para su casa, como trabajos de electricidad o plomería, probablemente ahora no sea el momento de intentarlo. Te sentirás frustrado y quizás incluso herido. Contrate a un profesional y asegúrese de asignar ese costo en su presupuesto de reparación.
- Subestimar el marco de tiempo. Probablemente debería aumentar el tiempo asignado para completar el trabajo, especialmente si no puede pagar uno o dos meses más de la hipoteca. Si tiene dos hipotecas, es fundamental establecer un cronograma realista.