Definir el espacio del dormitorio es importante por dos razones principales: el valor de la vivienda y la seguridad. El valor de una casa aumenta con el número de dormitorios, por lo que siempre es conveniente para el vendedor de la casa tener tantas habitaciones etiquetadas como "dormitorios" como sea posible, especialmente si se ha realizado una inversión legítima en una habitación, espacio o adición. El número de dormitorios también puede tener implicaciones en la evaluación fiscal. Más dormitorios puede significar impuestos más altos, por lo que el propietario debe saber qué se puede considerar legalmente un dormitorio a pesar de cómo se pueda usar una habitación.
Los requisitos del código que varían de un estado a otro determinarán qué puede y qué no puede considerarse un dormitorio a pesar de cómo se haya utilizado ese espacio. Los códigos se implementan principalmente por motivos de seguridad. Un espacio solo se puede definir como un dormitorio cuando cumple con estos requisitos del código, que pueden incluir especificaciones sobre medidas de seguridad contra incendios y medios de salida.
El problema de la seguridad
Cuando un espacio debe etiquetarse como dormitorio o de otra manera, la seguridad es el factor decisivo principal. El Código Residencial Internacional (IRC) especifica las características requeridas para una "habitación habitable", que incluye la "unidad para dormir" o dormitorio. Los constructores deben seguir el IRC y los códigos de seguridad de construcción de su estado al construir un espacio que se designará como "dormitorio". "Hay requisitos generales para todas las habitaciones habitables", dice Larry Frank del International Code Council (ICC), con sede en Washington, DC, "y requisitos específicos para otras habitaciones, incluido el dormitorio".
Un medio eficaz de salida en caso de incendio es la razón por la que existen requisitos de ventanas en el espacio del dormitorio. Técnicamente, un dormitorio debe tener dos medios de salida, por lo que una segunda puerta será suficiente, pero debe abrirse al exterior, lo que hace que la puerta exterior sea una solución menos práctica. Ninguna ventana servirá. Debe tener un área de apertura mínima de 5.7 pies cuadrados, una altura de apertura mínima de 24 pulgadas y un ancho de apertura mínimo de 20 pulgadas. La distancia máxima entre el piso terminado y el alféizar de la ventana terminada es de 44 pulgadas, pero una reciente adición al IRC exige una distancia mínima entre el piso terminado de la habitación y el alféizar de la ventana de 24 pulgadas para evitar que los niños se caigan de un espacio abierto. ventana. Tenga en cuenta que si el segundo medio de salida es una ventana o una puerta, debe ser operable desde el interior sin el uso de llaves, herramientas o conocimientos especiales.
Los códigos de construcción tienen especificaciones para la ubicación de detectores de humo con respecto al dormitorio. Los requisitos de construcción nueva establecen que las alarmas de humo deben colocarse dentro de cada habitación y fuera de cada habitación.
Además, el código requiere que el espacio del dormitorio esté protegido por un interruptor de circuito por falla de arco (ICFA), un dispositivo de seguridad relativamente nuevo destinado a proteger los hogares contra incendios debido a un cableado defectuoso.
Los constructores de nuevas construcciones deben seguir estas características de seguridad requeridas por los códigos de construcción. Sin embargo, los propietarios de viviendas existentes harían bien en seguir estas pautas, particularmente cuando conviertan un espacio existente en la casa en un dormitorio o unidad para dormir. Poner una cama en el ático o en el sótano para uno de los niños no convierte esa habitación en un área segura para dormir. Incluso un sótano terminado podría no tener un segundo medio de salida adecuado. Es en el mejor interés del propietario considerar los aspectos de seguridad de cualquier espacio que se utilice como dormitorio. Un propietario debe consultar o contratar a un profesional para la instalación de detectores de humo y AFCI.
Una perspectiva inmobiliaria
Un dormitorio adicional aporta valor agregado a un hogar. Los agentes inmobiliarios lo saben, al igual que los vendedores de viviendas. Afortunadamente, incluso los agentes inmobiliarios deben seguir una serie de pautas al etiquetar cualquier espacio habitable como dormitorio. "Aunque no existe un estándar nacional para un dormitorio, los agentes inmobiliarios deben seguir un código de ética cuando se trata de comercializar una casa", dice Stephanie Singer, portavoz de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR). Este código de ética vincula al agente a la misma definición de dormitorio inferida por los requisitos del código de construcción nacional y local en ese espacio, incluido tener dos medios de salida. En el mundo inmobiliario, un espacio puede considerarse un dormitorio si tiene una puerta que se puede cerrar, una ventana y un armario. El requisito del armario no está cubierto en el IRC y, en cambio, es una característica del dormitorio más relacionada con la comodidad y la habitabilidad que con la seguridad.
Esta falta de un estándar nacional deja algunas áreas grises en una serie de asuntos, como las casas antiguas construidas antes que los dormitorios incluían habitualmente armarios o un dormitorio al que se le ha quitado la puerta. La forma en que un agente aborda estos detalles nebulosos puede variar de un agente a otro o de un estado a otro. Una cosa es cierta: los compradores de vivienda están dispuestos a pagar más por una casa con otro dormitorio, y este hecho es un factor motivador para que el vendedor de la vivienda y el agente de bienes raíces coloquen tantas habitaciones como dormitorios para mostrar.
Oportunamente, los tasadores de propiedades seguirán la misma definición de dormitorio al determinar el número de dormitorios en una casa determinada, es decir, debe tener una puerta, un armario y una ventana de salida. Es de interés para los propietarios, vendedores y compradores conocer las sutiles diferencias de definición de dormitorio entre la perspectiva de seguridad / constructor y la perspectiva de valor de bienes raíces / vivienda, y conocer las pautas estatales y locales para determinar qué se puede y qué no se puede considerar. un dormitorio.