La puesta en escena correcta casi obra milagros, con énfasis en "casi". Pero no distraerá a los compradores de notar problemas importantes con su casa. “La puesta en escena puede ser una excelente manera de exhibir una casa siempre que no haya otros problemas evidentes”, dice Patrick Garrett, corredor / propietario en Birmingham, Alabama. "Pero la puesta en escena nunca fue diseñada para ocultar problemas con el hogar". Por lo tanto, en lugar de tratar de camuflar las verrugas de su hogar con una puesta en escena creativa, es mejor abordar los problemas importantes antes de poner su hogar en el mercado. Aquí hay solo una muestra de problemas que no debe intentar ocultar con la puesta en escena.
Problemas de la fundación
No importa cuán impresionantes sean sus esfuerzos de puesta en escena, Garrett dice que los compradores notarán problemas que podrían indicar un problema de cimientos. “Por ejemplo, los pisos que están ondulados o doblados usualmente levantan banderas rojas con el comprador típico”, dice. Si bien los pisos desiguales a veces son solo el resultado del asentamiento de la casa, Garrett señala que también pueden ser una señal de advertencia de problemas importantes en los cimientos que podrían costar miles de dólares.
Su opinión es compartida por Candice Williams, agente de bienes raíces en RE / MAX Space Center en League City, Texas. Según Williams, los compradores pueden sentir sesgos o cambios en la base. "He trabajado con compradores que pusieron una canica en el piso para ver si rodaba para confirmar problemas de cimientos que un vendedor trató de disfrazar con muebles".
Los problemas de cimientos también pueden aparecer en las paredes de la casa. Aunque la pintura fresca puede ocultar temporalmente las grietas en las paredes interiores, el exterior de la casa siempre expone la verdad porque las grietas en las paredes exteriores o losa no se pueden ocultar con la puesta en escena. Williams recomienda reparar los cimientos con una garantía transferible o estar "preparado para vender la propiedad por debajo del valor de mercado".
Mal suelo
Algunos propietarios intentan ocultar los problemas del piso con alfombras. “Un vendedor trató de cubrir los daños en el piso con una alfombra, pero los compradores y yo sentimos la diferencia en el piso incluso con los zapatos puestos mientras caminábamos sobre la alfombra”, comparte Williams. Cuando levantaron la alfombra, descubrieron daños importantes en la madera dura que había debajo. "Ni siquiera la mejor alfombra del mundo puede distraer la atención de eso; además, genera desconfianza hacia el vendedor". No son solo los pisos de madera los que frustran la puesta en escena: "Las baldosas instaladas con mala mano de obra y la lechada descuidada se sienten ásperas y es difícil caminar sobre ellas; no hay que distraer a los compradores", dice ella.
Lo mismo ocurre con las alfombras. “Recomiendo reemplazar las alfombras u otros pisos desgastados o sucios porque los compradores lo notarán independientemente de la ubicación de las alfombras o los muebles”, advierte Bill Golden, corredor de bienes raíces / corredor asociado de RE / MAX Around Atlanta en Atlanta, Georgia.
Problemas de pintura
"Los artículos más elegantes del mundo no distraerán a los compradores de notar un trabajo de pintura cansado", dice Golden. Y si decide volver a pintar, los compradores también notarán si hizo el trabajo al azar. "Es importante preparar la superficie de la manera correcta, utilizar los materiales adecuados y reparar los problemas que está ocultando", dice Michael DiMartino, vicepresidente senior de servicios de instalación de Power Home Remodeling en Chester, Pensilvania. Si falta la preparación, puede terminar con burbujas en la pintura, sangrado y otros problemas.
Funciones desactualizadas
Además, la puesta en escena no distraerá a los compradores de darse cuenta de que no ha actualizado la casa. Por ejemplo, “Algunos vendedores están renovando parcialmente las casas pero dejando los techos de palomitas de maíz (o punteados)”, dice Garrett. "Muchos compradores se mantendrán alejados de las casas con techos de palomitas de maíz, debido al alto costo de quitarlos de manera adecuada y segura". Señala que el proceso de eliminación no solo requiere mucha mano de obra, sino que también podría liberar peligrosas fibras de asbesto en el aire.
Además, una cocina cansada y anticuada también será obvia, independientemente de la puesta en escena. “Los electrodomésticos viejos, oxidados, sucios, un plano de planta torpe o ineficiente, y mostradores rotos, dañados e irregulares no se pueden ocultar”, advierte el corredor Gerard Splendore de Warburg Realty en la ciudad de Nueva York. "Los gabinetes de cocina con puertas rotas o estantes caídos requieren un nuevo acabado, reparación o, como último recurso, reemplazo".
Lo mismo ocurre con los baños. Splendore explica que los aficionados al hogar pueden simplemente darse por vencidos cuando se enfrentan a un baño o una cocina desesperadamente malos y simplemente trabajar más duro para que las otras áreas de la casa brillen. En lugar de intentar montar un espacio irremediablemente anticuado, "es mucho mejor publicar una imagen de una cocina o un baño virtualmente renovados en línea e incluir una representación de una cocina remodelada en la propiedad para ofrecer sugerencias a un posible comprador que carece de visión o imaginación. ," él dice.
Artículos colocados de forma extraña
A veces, la puesta en escena se utiliza para ocultar componentes esenciales pero poco atractivos del hogar. "En todos los hogares, hay necesidades" feas ", como conductos de ventilación de pared y disyuntores", dice DiMartino. "Desafortunadamente, a veces se colocan en áreas que son menos que ideales, como un golpe en el medio de una pared de alto tráfico". Aunque es tentador, ocultar estas necesidades con obras de arte o decoración de paredes podría atraer la atención sobre ellas. "A menos que los compradores estén interesados en trasladar la ubicación, lo que podría terminar costando un centavo si se trata de cambiar la ruta de los conductos, deberán pensar si es un factor decisivo o no".
Olores abrumadores
Los aromas agradables pueden hacer que un hogar sea más atractivo, hasta cierto punto. “Las velas, los complementos o los ambientadores pueden ser sensacionales y crear un ambiente, pero los compradores también se preguntan si hay otros olores acechando debajo”, dice DiMartino. Esto es especialmente cierto si hay varias velas o si los complementos y ambientadores son demasiado fuertes. “Los compradores saben que el humo de los cigarrillos o los olores de las mascotas pueden filtrarse en las paredes, los pisos de madera y los elementos estructurales de las casas, y es casi imposible deshacerse de ellos”, dice.
Trucos de cortina
Es un truco consagrado colocar las cortinas de las ventanas más cerca de la parte superior de una pared para llamar la atención, haciendo que una habitación parezca más grande de lo que realmente es. “Además, los escenógrafos también podrían usar cortinas para ventanas para cubrir ventanas viejas o pequeñas”, señala DiMartino. Tenga cuidado con estas estrategias porque los compradores inteligentes saben que deben tirar esos tratamientos de ventana a un lado para ver qué hay debajo. "Cuando los compradores notan que el tamaño real de la ventana no es el que imaginaban, lo que genera menos luz natural o un flujo de habitación asimétrico, podría ser un factor decisivo para algunos", dice.
Sobreprecio
Incluso la puesta en escena más perfecta no importará si su casa es demasiado cara. Este es un problema que el diseñador de interiores y arquitecto Justin Riordan encuentra una y otra vez. Fundador de la empresa de decoración de casas Spade and Archer Design Agency, con ubicaciones en Portland, Seattle y Los Ángeles, Riordan señala que el vendedor a menudo quiere más de lo que vale la casa "y espera que el agente inmobiliario y el escenógrafo encuentren un comprador que está dispuesto a pagar de más ". Es un enfoque que está destinado al fracaso: "Con la facilidad de encontrar el valor de las propiedades en casi todos los rincones de Internet, los chivos expiatorios mal informados son pocos", dice.
Sistemas principales
La mayoría de los compradores no son expertos en descubrir qué está mal en su posible nuevo hogar, por lo que la puesta en escena estratégica puede tener éxito en ocultar una gran cantidad de problemas, inicialmente. Pero algunos de estos problemas saldrán a la luz cuando el inspector de viviendas del comprador entre en escena. Los inspectores, señala Riordan, son expertos en mirar más allá de la puesta en escena superficial. “El inspector de viviendas revisará los sistemas de trabajo como calefacción, aire acondicionado, ventilación, plomería y electricidad, así como el exterior, que incluye el sistema de techado”. Todo se revelará durante la inspección. “Ninguna cantidad de organización de la casa hará que su techo sea nuevo, su aire acondicionado frío o su sistema eléctrico cumpla con el código”, dice Riordan.